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2023年8月31日
市區重建局（市建局）發展的「煥然懿居第三座」首置項目將會作為香港首個應用「優化版」公契的住宅項目。為了釐清樓宇「公用部分」和「私人部分」維修的權責事宜，市建局從大廈公契層面作出詳細檢視，在過程中徵詢政府部門的意見，並得到相關支持為樓宇內不同部分的維修保養權責，制定更清晰條文，尤其是針對單位滲水問題，賦予公契經理人進入單位調查和偵測滲水的權力及責任。這也是市建局在制定及執行一套融合「預防性維修」理念的樓宇建造和管理模式的重要試點。
大廈公契讓分層業主共佔地權的構思得以落實。最早的公契應是在1952年在土地註冊處登記的尖沙咀山林道46號大廈公契，該樓宇為5層高。該公契載有多項條款說明各分層業主對大廈管理及控制安排，並由當時5位分層業主共同簽署。現時的公契已演變為發展商與首位分層業主簽署而其他分層業主受有關契約所約束。
隨着物業發展愈趨龐大及複雜，包括不同用途融於一起以及預售未建成單位（樓花）等安排，大廈公契的制定亦有不同程度的監管（主理者分別為地政總署及香港律師會）以及變得更詳細，內容包括界定業主之間的權利、權益及責任，界定公用部分的範圍，說明公契管理人的委任程序及其權力和責任，物業的維修及保養等問題。
分層大廈單位滲水及相關維修費用的權責問題一向複雜，難以解決。由尋找滲水源頭、檢驗對於大廈結構安全的影響到維修責任等，容易引起爭執。在「優化版」公契投入使用後，會為「私人部分」、「公用部分」及設施等的監管、維修保養等方面的權利、權益和責任有清晰的界定，這將有助發展商、業主及大廈經理人依據公契來管理大廈樓宇。
市區重建項目一般地盤規模較小，所能提供的康樂設施面積亦根據政府指引而有所限制。能讓鄰近住宅項目的居民共用其康樂設施自當產生規模效益，以及增加居民的幸福感。
市建局在深水埗的兩個重建項目對此等安排有啟發性，包括愛海頌及丰滙。
愛海頌項目由一份地契批出，但土地被兩條街道分隔，變為3個地盤，有關地盤的建築圖則分別得到審批，處於不同地盤內樓宇的康樂設施因同屬一份公契讓整個項目的居民及其探訪者所能共享。丰滙的情況亦類似，項目有一大一小的兩個地盤被道路分隔，而建築圖則為1份。
准許在鄰近發展項目共用康樂設施的做法，值得推廣及讓政府審批部門支持。由同一個發展商持有、鄰近但不相連的住宅物業發展可透過共同公契，讓分層業主共享康樂設施以及共同使用物業管理服務。共用康樂樓面及設施的增加可提供更多康樂選擇予居民；而較大的物業管理規模有助提高營運效益，降低居民管理支出。這將有助提升土地重建價值，對促進舊樓重建有裨益。
劉振江 高力香港董事總經理
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