2023年8月30日

梁守肫 天圓地方

改善地界制度 兩項應行之道

《丈量約份圖》舊地段的界線，以圖形表達者，即不計其可能有人為錯誤，仍屬粗略，不合現代發展之用，必須由專業測量師重新訂定更為精細的線條，以達致座標形式，才適用於設計建築估值等用途。然而這樣的定界系統還不能達致安居樂業之目的，因界線雖然看似精細無疑，內裏卻蘊藏不穩定因素，億萬投資依照重訂的界線發展，卻仍難保該地界不受挑戰。一組地界座標必須連繫所採用的測量控制點才能作準，這未必為人所共識，而舊界精確度的提升，更難免附有定界者的主觀判斷，若無法律加持，則無從逼人接受，挑戰自亦難免。目前單靠執業土地測量師定界的制度，必須加以改進才能完善。

欲求改進，必先認識兩項事實，一是舊日地界紀錄每多互相矛盾的資料。現今重訂地界，必要由個別的測量師作出分析和決定，雖然各測量師當有共同的認識和理解，一般都應該達致相類結果，但舊紀錄的矛盾確是千奇百怪，不同測量師認定各紀錄的比重未必相同，即測量師面對舊紀錄矛盾問題，必須尋求共識，這是改進項目之一。

其次是精準度提升。把《丈量約份圖》中的線條改為座標形式的地界，相等於把圖形放大至過萬倍（因丈量圖比例為1比2000或1比4000，放回實地一比一的大小，即已放大2000或4000倍。然而座標則以毫米為單位，求一毫米於地面上，則更似用放大鏡尋界，細微超越一比一，是以說是過萬倍），再從中規劃一線作重訂之界。如是者，此幼界的確實位置難有準繩，不同測量師自有不同座標，因此便會被視作測量失當，引來撞界的指摘，這種不幸現象自要改進，是為項目之二。

針對過往紀錄的矛盾，我們當然不能隨意接納某紀錄而放棄其他，如何取捨，當靠個別測量師的認識和經驗，理應達致令人信服的地步。但這樣的冀望賢人概念，固然不科學化，亦未必服眾，必須設定制度以求合理的工作指引，從而達到廣泛共識；加上一個仲裁機制，讓有地界爭議時得出一個客觀而又較權威的評定，才可作結。

具體而言，要讓執業測量師能夠詳盡分析地界資料，作為資料管理及發放的政府部門（主要包括土地註冊處及地政總署）必須公開所有資料，這應是優良制度的基本條件。至於指引方面，現今附設於《土地測量條例》的「實務守則」已可充作指引，然而這守則還須有更進一步配合才能生效。在執業測量師方面，於重訂每一地段舊界時，應當附有一紙報告，詳列所循資料，分析各紀錄的可靠性及他取捨的理由。測繪處方面，則要委任與執業測量師等同資歷的官員執行「實務守則」賦予的任務，而他必須同時分擔審核的地界責任，亦因此在他的職位之上，應另設一仲裁機制，使他遇有狐疑或受執業測量師提辯之時，尋求定奪。

有了地界仲裁的機制後，收歸於地政總署測繪處的地界自當具有權威性，應獲大眾所接受。然而如何從此減少撞界之弊，則還要有配合安排，包括：（一）核證後的地界測量圖必須盡快標示在「地段索引圖」上，讓後繼的測量師知道所有已定的地界，知所引用。（二）測繪處審核地界圖的官員必須要求執業測量師尊重已訂的地界，避免撞界，若有任何不依此要求而提出理據推翻已定之界者，則必要按「實務守則」處理，且於必要時尋求仲裁決定。（三）土地註冊處應協助這提升地界的制度，接納測繪處審核了的地界圖作新紀錄，讓所有查契者得知這些新定的界線資料，作為《丈量約份圖》的優化版。

結論就是：1.舊紀錄矛盾的資料，非個別測量師所可負責解決，也要有共識，測繪處必須擔當其權威角色，審核重訂的地界且賦予法定地位。2.紀錄上粗疏地界要提升至千萬倍的精準度時，委任個別測量師去設定一新的幼界，實難達致統一的位置，必須設立完善的紀錄及測量制度，才可要求他人尊重已定之界。

梁守肫_香港測量師學會前會長

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