2023年6月8日
因應市區重建局(市建局)2021年完成的油麻地和旺角地區大型規劃研究(下稱油旺研究),城規會去年率先就《旺角分區計劃大綱圖》(下稱旺角大綱圖)進行一系列修訂,規劃署最新亦就《油麻地分區計劃大綱圖》(下稱油麻地大綱圖)向城規會提出類似的建議,其中彌敦道兩旁的商地高度限制,最新建議由110米(主水平基準以上.下同)放寬30米或27.3%,至140米,更是城規會繼2021年後再度放寬此類土地的高限,兩次累計放寬40米或40%。
城規會2021年10月因應早年就油麻地大綱圖的司法覆核,檢討佐敦和油麻地一帶的高度限制,結果決定放寬該區一系列土地的高限,包括佐敦道至登打士街兩旁的「商業」用途土地,其高度限制由100米放寬至110米,而該大綱圖覆蓋的大部分住宅地帶,高限也由80米至100米,一律統一為100米,該大綱圖經過法定規劃程序後,於去年10月獲行政長官會同行政會議(下統稱行會)批准。
廟街住宅地帶改「混合用途」
不過,相隔約8個月,規劃署最新再建議修訂油麻地大綱圖,以納入油旺研究的結果,其中彌敦道兩旁的商業地帶,規劃署形容為油旺地區的商業中樞,交通方便,建議把其高限進一步由110米放寬30米或27.3%,至140米;現時大綱圖就商業地帶的地積比率上限為12倍,規劃署建議取消,改為只需要依照《建築物(規劃)規例》的相關限制,變相讓有關土地的發展密度放寬至15倍。
另外,規劃署提出把佐敦道和甘肅街之間的一段廟街和吳松街,定為特色主題街道,建議把兩旁的住宅地帶改為「混合用途」地帶,地積比率維持為9倍,當中住用地積比率維持為7.5倍,但以往只有最低3層才可作非住宅用途的限制則予以放寬,改為可以因應設計提供更多的商業樓層,建築物高度也由本來的100米,放寬15%,至115米。
至於油麻地大綱圖內其他住宅用地,規劃署建議把高限由現時的100米,放寬15%,至115米,當中包括位處佐敦渡船角文成街一帶、俗稱「八文樓」的文華新村。
市建局在油旺研究中,建議透過地積比率轉移等方法,研究重建「八文樓」的可行性。值得留意的是,2021年城規會修訂油麻地大綱圖時,已經把「八文樓」一帶的高限由80米放寬至100米,意味連同最新的修訂,兩次改劃將令「八文樓」一帶的高度限制放寬35米或43.8%。
「八文樓」放寬到115米
城規會本周五(9日)將討論規劃署提出的最新修訂,若委員同意,城規會稍後將正式刊憲啟動法定城規程序,並收取申述和意見等。
事實上,城規會去年因應油旺研究的結果,已經把類似前述油麻地大綱圖的修訂,納入旺角大綱圖之中,去年7月刊憲,今年初完成審議相關的申述和意見,並已在今年5月獲行會批准。
發展局今年4月向立法會提交的文件中透露,因應油旺研究提出的建議,目標在今年中公布城規會規劃指引,以推行試驗計劃,容許油麻地及旺角採用地積比率轉移,為私人市場參與市區更新提供誘因,市建局已在研究範圍內篩選部分項目,稍後作推展。市場估計,隨着油麻地和旺角大綱圖進行放寬高限等修訂,進一步增加該區進行市區更新的靈活性。
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