2023年6月8日

油麻地彌敦道倡高限再寬27%
商地可建140米 地積比變相增至15倍

因應市區重建局（市建局）2021年完成的油麻地和旺角地區大型規劃研究（下稱油旺研究），城規會去年率先就《旺角分區計劃大綱圖》（下稱旺角大綱圖）進行一系列修訂，規劃署最新亦就《油麻地分區計劃大綱圖》（下稱油麻地大綱圖）向城規會提出類似的建議，其中彌敦道兩旁的商地高度限制，最新建議由110米（主水平基準以上．下同）放寬30米或27.3%，至140米，更是城規會繼2021年後再度放寬此類土地的高限，兩次累計放寬40米或40%。

城規會2021年10月因應早年就油麻地大綱圖的司法覆核，檢討佐敦和油麻地一帶的高度限制，結果決定放寬該區一系列土地的高限，包括佐敦道至登打士街兩旁的「商業」用途土地，其高度限制由100米放寬至110米，而該大綱圖覆蓋的大部分住宅地帶，高限也由80米至100米，一律統一為100米，該大綱圖經過法定規劃程序後，於去年10月獲行政長官會同行政會議（下統稱行會）批准。

廟街住宅地帶改「混合用途」

不過，相隔約8個月，規劃署最新再建議修訂油麻地大綱圖，以納入油旺研究的結果，其中彌敦道兩旁的商業地帶，規劃署形容為油旺地區的商業中樞，交通方便，建議把其高限進一步由110米放寬30米或27.3%，至140米；現時大綱圖就商業地帶的地積比率上限為12倍，規劃署建議取消，改為只需要依照《建築物（規劃）規例》的相關限制，變相讓有關土地的發展密度放寬至15倍。

另外，規劃署提出把佐敦道和甘肅街之間的一段廟街和吳松街，定為特色主題街道，建議把兩旁的住宅地帶改為「混合用途」地帶，地積比率維持為9倍，當中住用地積比率維持為7.5倍，但以往只有最低3層才可作非住宅用途的限制則予以放寬，改為可以因應設計提供更多的商業樓層，建築物高度也由本來的100米，放寬15%，至115米。

至於油麻地大綱圖內其他住宅用地，規劃署建議把高限由現時的100米，放寬15%，至115米，當中包括位處佐敦渡船角文成街一帶、俗稱「八文樓」的文華新村。

市建局在油旺研究中，建議透過地積比率轉移等方法，研究重建「八文樓」的可行性。值得留意的是，2021年城規會修訂油麻地大綱圖時，已經把「八文樓」一帶的高限由80米放寬至100米，意味連同最新的修訂，兩次改劃將令「八文樓」一帶的高度限制放寬35米或43.8%。

「八文樓」放寬到115米

城規會本周五（9日）將討論規劃署提出的最新修訂，若委員同意，城規會稍後將正式刊憲啟動法定城規程序，並收取申述和意見等。

事實上，城規會去年因應油旺研究的結果，已經把類似前述油麻地大綱圖的修訂，納入旺角大綱圖之中，去年7月刊憲，今年初完成審議相關的申述和意見，並已在今年5月獲行會批准。

發展局今年4月向立法會提交的文件中透露，因應油旺研究提出的建議，目標在今年中公布城規會規劃指引，以推行試驗計劃，容許油麻地及旺角採用地積比率轉移，為私人市場參與市區更新提供誘因，市建局已在研究範圍內篩選部分項目，稍後作推展。市場估計，隨着油麻地和旺角大綱圖進行放寬高限等修訂，進一步增加該區進行市區更新的靈活性。

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