2023年6月5日

劉振江 天圓地方

推動市區更新可持續發展

市區重建局行政總監韋志成在上月底一個電台節目中提到，市建局將在適當時間研究尋找方案替代「同區7年樓齡」收購價的做法；他指出，現行做法產生許多社會問題，亦欠缺持續性。以今年4月市建局向長沙灣兼善里項目單位業主發出的收購物業建議為例：每方呎收購價1.6萬元，而物業市價僅為每方呎8000、9000元，這收購價代表溢價比率高達77%至100%，社會資源傾斜予這些被收購舊樓單位的業主。在近月發展土地價格大幅下調的市況下，市建局這項檢討更形迫切，關乎其未來有否足夠財政資源持續推動市區更新的工作。

市區更新（包括收購舊樓單位重建）需要投入大量財政資源。市建局（以及其前身土地發展公司）透過整合個別舊樓地段業權、合併相連地段、在發展項目範圍內納入政府土地等工作，創造土地價值。這等土地價值從而用於支付舊樓單位的收購價、引用法例收回單位的補償金，以及舊樓復修等工作。隨着收購的舊樓發展密度增高，或剩餘的發展地積比率減少，近年市建局更循着「小區發展」與利用政府過時的設施如街市，令發展項目能納入更多的政府土地（包括街道及政府街市），以及引入地積比率轉移的規劃等措施創造土地價值，令項目收購行動得以順利進行。

早在去年7、8月，韋先生已在其市建局網誌解釋，該局在沿用現行收購及補償機制和資源，在其發展項目內提供公營房屋所面對的挑戰，以及市建局維持財政「自給」的目標。財政「自給」的理財原則是透過評估各項營運活動的現金流量，確保市建局有足夠資金應付當前業務需要，至於項目綜合收支結算後是否達到既定的投資回報目標，並非最重要的考量。因此，政府透過不同渠道協助市建局維持「自給」的基本原則，當中包括向市建局注資100億元、豁免地價（包括重建地段及安置用地），以及在有需要的時候向市建局提供貸款，或按《市區重建局條例》經立法會撥款等措施，支援市建局。

香港發展土地價格去年第四季起大幅回落，主要原因是借貸利率大幅上升，地產商因應發展期內預計的利息支出大升，從而調低購買土地出價。另外，多項土地發展成本高企也遏抑地價，包括長審批時間、高建造成本、高成本應對法定的出售「新住宅樓」要求等。從近期私人土地市場所見，很多收購舊樓活動已經停頓，原因在於項目地價不足以讓發展商提出具吸引力的出價，以令舊樓單位業主自願出售單位。很多發展商正等待政府落實對《強拍條例》的修訂建議（包括容許合併相連地段作申請），方決定下一步收購行動。

從土地經濟角度出發，重建項目的土地價值要高於現樓價值或整體收購成本，方能令項目在財政上成為可行。市建局有能力做一些「虧損項目」，但當每個項目都是預計虧損的情況，持續營運下去便變得困難，除非政府加大資助。

面對地價下調，私人發展商自會調低其收購舊樓單位的出價；只有在大部分單位業主接受發展商出價的情況下，重建項目才有機會誕生。市建局的財政資源有限，而政府可動用的資源也是有限的。現在是合適的時間探討調整「同區7年樓齡」的補償辦法，目標務求令受影響舊樓單位業主願意接受補償，而市區更新工作亦可在市建局「自給」的財政原則下持續進行。

劉振江  高力香港董事總經理

上一篇：	大角咀福澤街舖2900萬放售