2023年5月25日

全港業主飲得杯落

香港不少人的財富來自投資樓市和股市，回歸前擁有房地產的業權人從大發展商到居屋業主，無不擔心回歸後特區政府如何處理他們在港英土地制度下承批的業權。國家為心情忐忑的港人派了「50年不變」的定心丸，特區政府宣布1997年6月30日或之前港英政府批出的「一般用途」（主要是商、住或工業用）地契（以下簡稱地契）都續約50年，而1997年7月1日及以後特區政府批出的新地契，絕大部分同樣也有50年的期效，換言之，若今天政府批出一份地契，其約期將會於2073年5月24日屆滿。遲至2047年6月30日批出的地契，依然會有50年期效，即此地契期滿之日香港已回歸一世紀，國家對履行「一國兩制」下保障私人土地和房屋業權的堅定承諾，莫過於此，多年來坊間提出「2047大限」的憂慮，頗為庸人自擾。

雖然如此，以上「百年不變」的承諾似乎未能令持有土地和物業在2047年6月30日或之前契約期滿的業權人（包括承做樓宇按揭的銀行）安心。早於數年前，社會已有關注此等契約續期安排的聲音，不過政府一直遲遲未有實質回應，不必要地加大了問題的不明朗性。政府日前終於宣布以立法方式，最易明、最簡單、最省時和省錢地為此等地契集體續期。政府選擇於此時宣布，估計是因為一些地契將於2025年期滿，按照政府處理續期安排的建議和時間表，今天還不啟動程序就會趕不及。其實這時間表也很緊迫，故此立法過程必須順暢無阻，後年到期的地契方可做到無縫續期。

政府的建議雖然來得較遲，尚幸處理續約方法得宜。首先，建議的安排並非石破天驚，已有成功的先例，即1988年訂立法例將所有新界地契一次過續期至2047年6月30日。不過跟以往不同，地契續期毋須業主申請、免卻填表、不用提供業權證明和親身到地政處簽署新地契，比申請「易通行」和領取「消費券」還要簡單直接，絕對是以民為本，也免除了政府動用大量人手和時間逐一處理30多萬份到期的地契，省回大量公帑，是個雙贏方案，不過代客辦理物業交易法律程序的律師事務所可能就大失所望。

更重要的，是續期的地契會同樣按1997年7月的土地政策毋須補地價而獲續期50年，只不過要每年繳納相當於有關土地應課差餉租值百分之三的地租。比起一次過補地價，每年交地租對小業主的經濟負擔自然輕許多，差餉租值隨樓市興衰調整，對小業主而言也是公道。

政府的立法建議前天提交立法會發展事務委員會討論，有議員認為每批到期地契的到期日3年前才透過刊憲正式確定續期與否難令業主放心，建議要給業主更早通知，當局同意考慮。筆者覺得頂多5年已足夠，原因有二，一是地契用途主要是住宅、商業或工業，就算是工業用途，業主若不獲續約仍有5年時間另覓土地重置生產線；二是政府若不批續約，肯定有堅實的原因（例如屢屢違反地契條款遭「釘契」），假如這些業主在知悉不獲續期後還可以長時間繼續違約直至期滿實在說不通。

另有議員關注建議提及政府的地契續約刊憲通告會有一張「負面清單」列出不獲續約的地契，政府要事先制定及公布被納入清單的準則，讓業主得悉及避免犯錯。筆者相信當局必會個別告知清單上業主不續約的原因，而當局亦打算在新法例提供機制，容許清單榜上有名的業主向政府提出反對，而政府可在「行政檢視」後改為決定續期。不過政府暫時未有交代若維持原判，上訴人可否訴諸司法覆核或民事訴訟。如果政府能把不續約的原因臚列在新法例附表當然最好，但現實中能否制定一張萬全的不續契原因清單公告天下，當局還得多加考慮。

總的來說，政府的土地政策明顯不欲擾民煩己，沒有理由任意找一些地契放進「負面清單」，香港小業主們只要遵守地契條款、履行承批人的責任，大可安心在地契到期後不用傷神辦手續又不用張羅找一筆巨款補地價，應該飲得杯落。

劉勵超_地政總署前署長