2023年5月22日

為立法精簡地契續期點讚

發展局在上周向立法會遞交建議制定新法例，處理未來沒有續租權的一般用途土地（如商業、住宅或工業）契約續期，但建議並不包括短期租約以及特殊租約（後者會根據現行續期做法處理）。政府可因應公眾利益考慮而不就個別地段續約，惟設有上訴機制；這有別於因公眾用途考慮而要收回土地，政府會在此等情況付出補償金。從市場反應觀察，立法建議獲得良好支持。

政府經過多年研究方提出是項建議，並汲取在1997年後為多份地契續期的經驗，對解決實際困難有針對性作用。政府公布的數據顯示，自1997年而今，只有25份一般用途地契到期；其中22份成功續期，1份因為涉及地契修訂而不屬原契續期，尚有2份因無法找到業權人而未有續期。當中最受市場矚目的個案應為於2006年6月才完成續期50年（不須補地價，但要每年繳交差餉租值3%地租）的薄扶林花園地契，原因包括分層住宅單位數目眾多，業主立案法團被迫解散及其基金被凍結等；從物業市場出發，更要關注的是政府於2004年（早過到期日少於3年）才開始與小業主商討續約，新租約於到期日才簽訂。在政府確定續約前，單位交投數目大幅減少，銀行對有關物業按揭採取非常審慎態度。

立法續期將有效處理龐大續約數目的工作：自2025年6月至2047年6月29日，約有2400個一般用途地段到期要續約，而2047年6月30日到期的地段數目更高達約30萬個。建議的兩項措施有助大幅減省政府以及市場的成本消耗：（1）業權人毋須簽立新地契，原有地契條款得以保留，透過立法額外加入的條款僅限於最必須的執管權條款等；（2）原地契下所有權益和產權負擔等以原狀過渡，毋須業權人提出證明。現行續期制度須簽訂新地契，當中成本包括法律服務，銀行取消現有按揭文件及簽訂新文件等。

政府計劃今年下半年向立法會提交條例草案，冀明年上半年通過法例。因應地契到期時間，政府將分批刊憲宣告有關地契獲得續期（以「負面清單」形式處理，即只列出不獲續期的地契），刊憲時間預期會在地契到期前約3年。這時間較政府現行政策在一般用途地契到期前3年方處理續期申請有進步。從市場所得資訊，很多地契在未來十多年到期的業主皆希望政府可盡早處理其申請續期事宜，這有助其處置包括地段重建及進行物業優化工程等。

預期首批採用新安排的地契，是約50個油尖旺區2025年6月到期的地契，主要為唐樓物業。假設立法時間如期在下年中前完成，此等地契業主可能在地契到期前的1年透過政府刊憲取得續期。倘若這等地契有嚴重違反地契條款又屢勸不改的情況，如極大規模僭建，政府在經考慮後可作不續期決定；雖然以上假設情況出現的可能性非常低，當中的行政考慮及上訴機制等是否有足夠時間處理問題，值得關注。

參考《新界土地契約（續期）條例》於1988年2月訂定的先例，這較1997年6月地契到期日早近9年多。政府值得研究立法讓刊憲時間目標期延長如為10年。地契能早日續期有助土地有效運用以及樓房交易暢順。

劉振江高力香港董事總經理

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— 劉振江

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