2023年5月4日

劉勵超 天圓地方

錢作怪

香港土地長期供應不足，除了千禧年代有數年受樓市不景氣影響政府放軟手腳外，回歸以來歷屆政府絞盡腦汁嘗試多管齊下「追落後」。不過時移世易，社會價值觀、經濟因素、自然氣候和政治氣候的變化，令過去能在短時間落實善用現有土地和開拓新土地資源的方法，要面對更大的挑戰。以填海為例，港英政府在未有《保護海港條例》前，在維港內的西九龍只用了大約7年時間填海造了334公頃新土地。今天的交椅洲人工島計劃，光是研究就要花3年，整個計劃要用20年時間才能完成！

有別於填海創造「綠地」，政府改造「棕地」面對的最大挑戰，也許是徵收私人土地須作的金錢補償，以及安置在受影響土地上營運的各行各業。上世紀中葉，政府在新界收回私人農地時，受惠於各種有利原因，得以順利「低價」收地，就算是風水問題亦能以「躉符費」（和儀式）解決。發展商乘機大量收購村民被政府收地時獲得的換地權益書（俗稱Letter A及Letter B），同時亦在政府未有計劃收地發展的地方以低價收購農地，建立私人土地儲備，也製造了今天政府、村民和地產商三分新界天下、互相角力的局面。

由於政府急需土地，雖然可以使用《收回土地條例》的尚方寶劍依法強收土地，但發放法定補償金額和安置方面是否合理合情則爭議不斷，死結在於村民認為政府應該以被收土地的日後發展潛在價值（業界又稱hope value），而非以農地時值計算補償。為減少收地阻力，政府去年優化收地的特惠補償機制和特惠補償率，至今已一年，可能時間尚短，政府還未有公布優化措施的成效。

至於土地儲備富甲新界的發展商，看準政府想他們及早發展土地，便在農地用途更改為住宅用地補地價上，就政府定價不合理及議價過程冗長等問題向政府施壓。為此政府於2014年推出「補地價仲裁先導計劃」，6年後再推出優化措施，但發展商不覺得採用仲裁比議價「着數」，反應冷淡。政府一再把先導計劃延期，至明年10月期滿時，計劃將「先導」了整整十年，至今只有一宗成功個案，相信發展商會繼續冷待政府的「美意」。

除仲裁計劃外，政府為吸引地產商在新界一些指定地域發展持有的土地，於2020年推出「土地共享先導計劃」，希望透過批准增加私人土地上的發展容量作為經濟誘因，利用部分私人土地興建公營或資助房屋。至今收到的5份申請中，3份獲支持及原則性同意，另外2份仍在審核中，審批時間遠超計劃所定的時間表，看來有關申請者和政府對「共享」如何做到「互惠互利」，而非被公眾視為「官商勾結、利益輸送」的考量落差大，故此遲遲未能開花結果。

政府去年3月再出招，公布以標準金額徵收新發展區契約修訂補地價安排，不過至今亦無披露市場反應。無論政府使出什麼招數鼓勵發展商加快動用它們的土地，如果無助它們賺或慳更多，政府林林總總的措施能否加多和加快土地房屋供應，實在存疑。一言以蔽之，錢作怪！

鑑於未來幾年收地數量龐大，過去幾年政府財政儲備卻大減，支付大筆收地補償會對政府造成沉重壓力，有人建議政府重推港英時代收地以一紙供日後兌換的換地權益書，代替真金白銀的即時特惠補償，筆者對此有保留。只要日後土地仍供不應求，地價穩步上升，已發的權益書便持續增值，日後政府在北部都會區和交椅洲人工島賣地，豈不是又成了搜羅換地權益書的發展商囊中物，延續了它們的「地產霸權」？從相反角度看，假若未來土地供應充裕，換地權益書不無貶值風險，非手持權益書的發展商樂見。過去有傳聞一些發展商暗地支持反對中環填海，為的是怕影響其物業在該區的價值。誰知道發展商會否真心歡迎未來香港土地供應充裕，地價和樓價調整到合理水平，令他們錢袋變輕？

地政總署前署長

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