2023年4月24日

「一」字難解

廣東話有句「一字咁淺」的俗語，對照普通話為「顯淺」。英文的「ａ」字亦有解釋為「一」字的情況；而此「一」字出現在官契及關乎土地法例的詮釋當中，可以變得複雜，更有政府行政措施出現「覺今是而昨非」的情況。

先談官契。近年地政總署就對載有興建「一幢工廠」契諾的官契在與其他地段合併發展作重建的詮釋是合併發展並不符合有關官契條款要求。這代表有關土地業主若要作合併發展便要取得修訂地契許可，並須繳納相關的補地價予政府。究竟當年政府賣出這等載有「一幢工廠」的土地時，是否有限制不可與其他土地合併發展的意圖？翻看完眾多在不同工業區有關地段的合併發展歷史，便會發現早有政府容許合併發展（而不需要改契）的例子︰（1）有買家自政府購入相連兩個地段後一併發展；（2）亦有買家先後購入相連地段然後利用原先地段已建成廠房的電梯、樓梯等共用設施來滿足後購置地段作合併發展的建築條例要求，這善用原有設施安排，有助增加土地價值。這等歷史例子反映昨日的政府在出售有關發展土地時，並沒有意圖限制合併土地發展。

今天的政府指有關官契限制其土地只許興建一幢廠房是契約原意。出現這等與歷史發展不符的情況大抵可歸納為兩大原因︰（1）香港的地產發展史有太多空白，如香港在50/60年代是怎樣規劃及出售作工業用的土地以抓緊當代發展製造業的機遇︰及（2）對地契詮釋經常以限制性思維出發加上收取補地價的考量。回顧部分有關合併地段作一幢工廠的發展個案會發現個別的地段面積較為細小（幾千呎的土地）；買家當年合併細小的地段作發展有助提升每層樓面的實用比率，增加生產效益。這不難推斷政府在當初批出土地的時候未有預見廠房面積需求已顯著上升較個別細小地段所能帶來的准許發展規模要大。

再說法例。《新界條例》列明如以任何宗族、家族或堂（「祖堂」）名義，根據租契而持有從政府取得的土地祖堂等組織須委任「一」名司理作為代理。而此等委任須經民政及青年事務局局長批准及將有關姓名註冊；該名司理猶如是該土地的唯一擁有人一樣。現實是有眾多祖堂仍然有超過一名註冊司理，而註冊司理出缺的情況更嚴重影響有關祖堂地的運用及流轉，繼而阻礙新界整體發展。究竟這個「一」字是否真的只是代表「唯一」的一個？若從集體官契歷史及法例用詞演變過程作推斷，這個「一」字應該是「唯一」的意思。眾多於1905年簽訂的「集體官契」可看到以祖堂名義持有的土地是以相關司理作為登記業主，而司理數目可多於一位。而於1905年訂立《新界土地條例》亦訂明祖堂要委任一名或多名司理作為代理並要作註冊，而他或他們猶如是該土地的唯一擁有人一樣。但其後於1910年訂立的《新界規定條例》將「多名」及「他們」的用詞刪除，變成只得「一名」；於1924年訂立的《新界條例》沿用「一名」的條文至今。

上述兩項政府對「一」字的詮釋皆不利香港發展。香港要提振整體競爭力，政府要積極面向市場，將不合時宜的行政安排予以取締。

劉振江高力香港董事總經理

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— 劉振江

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