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2023年2月8日

梁守肫 天圓地方

只憑地段號數 難窺用地全貌

上期本欄討論逆權佔地現象之中,有一類特殊人物,姑且稱之為「二房地主」,筆者已分析了他們的來歷和身份,現在且繼續分析他們的特性。

最顯著的現象是,一旦有事故發生,他們才會現身,平日大多不太理會實地發展情況。他們一般只沿襲上代或授權予他們的註冊地主所例行的工序,按時收租及繳納地稅等,少有實地視察,甚至另行委託代理人替其工作,與土地現況更是疏離。

至於現場,早年用地之人,雖然租用地段須納租給這些「二房地主」,實則其蓋屋耕種圍網等,未必依照地段界線執行,他們既毋須理會地界,亦無責任辨明地界,只會見地便蓋屋耕種,遇有「二房地主」聲稱某用地實際是侵佔了某地段時,只會聽命而交租便了。是即「二房地主」所言雖或是事實,但所謂的現場用地未必與地界相符,佔地納租者更無由考究所居住及所墾殖之地是否依界發展。

如是的早年情況發展下去,第一代用地者可能轉讓給他人,或是託付給兒孫,輾轉相傳,自會衍生第二代以至第三代的佔地者;他們雖或會跟隨前人繼續交租,但實地發展可能大有變化,以至現場的房屋及耕種用地與原地段界線完全脫節,造成一些常見現象,就是一些木屋群間隔複雜、篷蓋重疊、樓閣相連、通道縱橫,置身其間已難找途徑莫辨東西,更遑論這些牆邊屋線是否依據地界。另有相反例子是現場本為一大組地段,惟百年前作為地界的田基早已蕩然無存,被鏟平為一大片空地,變作停車場、貨櫃廠房或廢車棄地,也有整片土地被挖空灌水成魚塘。無論哪一情況,欲從該車場或空地重新訂定某一原地段界線,只能從紀錄入手,以紙上談兵的拼圖形式進行工作,現場用地者固難作指證,不熟悉現場的「二房地主」更從何找回地段呢!

結果是實地的物體形貌混亂不堪,與原地段界線更無相似之處,提出訴訟意欲取回土地權益者(即這類「二房地主」),只會以地段號數為名寫在申索文件之中,與辯者亦當以地段號數為應對單位,引申至法庭上對辯之時,同樣講求某地段的佔用情況。這樣爭辯可能忽視了現場整體用地的情況,脫離「全豹」而只集中於「一斑」。譬如上文的一些佔地舉例,其中有大停車場或是大魚塘者,若為了爭辯而描寫某一小地段現況時,很可能形容為「某幾輛大型貨櫃車停泊着的泥地」,或是「某魚塘中一泓的濁水」,這明顯是不着邊際的描述,徒令讀者一頭霧水,不知如何去理解現場用地實情。

要真正了解這樣地段的佔用情況,必須先行環顧該地的整體用地現況。若是木屋群,便要分析整組的結構及生活關連的圍牆通道等事物;若是大型停車場或類似用地,則先要認定該場地的整體範圍,以及周邊圍牆及出入口等;若是大魚塘,則要找出其沿邊之地達至有舊界痕跡為止。總之要重構整頭豹子的形貌,然後認定某一斑點之所在,才能有效地討論佔地情況。

換句話說,雖則一切土地訴訟的文件都以地段號數為討論單位,但實地使用情況未必呈現地段為可見的事物。反之,地上某一屋宇很可能橫跨不同地段,某一圍網亦會與地漂離。為辨認指定地段之佔用情況,必須先從整體地貌入手,弄清楚各佔用土地人士聲稱擁有的範圍,才進行分析用地的情況。若一埋首只顧描述特定地段的景物,多會形成偏失謬誤,這正好代表「二房地主」只講地段號數而少了解現場的特性。

梁守肫_香港測量師學會前會長

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