曼谷空訕縣樓價相宜選擇多
泰國通關復常海外買家回歸

泰國2022年中全面開關，遊客大增，惟樓價受央行加息遏抑通脹所窒礙，首都曼谷分層樓價小幅回落。業界認為，隨着入境限制解除，加上泰銖貶值，海外物業投資者料捲土重來；同時政府維持多項刺激樓市措施，亦推動本地買家入市，展望今年泰國樓價會溫和向上，第四季將有明顯反彈。曼谷西南面的空訕縣（Khlong San）河岸一帶經過近10年重建，誕生不少矚目地標，包括泰國第一高樓，儘管區內樓價去年有頗大調整，但6年來仍有約23%升幅，部分地段住宅售價低水，一手分層62.9萬港元有交易。

根據泰國央行Bank Of Thailand編製的泰國樓價指數，去年9月曼谷及周邊城市的分層樓價指數為181.6，按年跌2%；地價指數178，按年微挫0.7%。

泰銖貶值買樓變相打折

泰國多家大型發展商公布截至2022年9月的季度收益，均超出市場和分析師預期。其中龍頭地產商LPN Development去年第三季整體銷售金額按年勁飆逾2.5倍，當中19%是來自分層住宅。

另一大發展商Supalai去年第三季賣樓收入按年增五成，全年將有7個分層項目竣工，較2021年只有4個為多。至於AP（Thailand）同期銷售住宅收益按年增加26%，可見去年泰國一手市場表現不俗。

專營海外物業代理的OVC行政總裁張永恒指出，隨着去年7月泰國解除所有入境限制措施，旅遊業率先復甦，帶動經濟活動重現生機；加上政府一系列振興樓市舉措，如下調轉讓稅率及物業按揭可承造十成等；還有泰銖貶值亦令海外人士購買泰國樓變相打折，上述因素都推動當地去年住宅交投轉趨活躍。他表示，泰國樓價去年回落約5%，年底開始微升，展望今年樓價會溫和向上，在第四季將有明顯反彈。

樓價第四季料明顯反彈

張永恒透露，去年泰國三大住宅交投量地區以曼谷為首，首都西北面的暖武里府居次，接着是首都以南的沙沒巴干府；後兩者樓價更有不俗升幅，全年上揚10%至12%。他解釋，主要是受惠鐵路網絡伸延，其中暖武里府得益地鐵紫線通車，輕鐵BTS素坤逸線則擴展至沙沒巴干府，都令兩地樓市價量齊升。至於曼谷樓價去年則回落約2%。

談到推薦值得入市的地區，他認為曼谷相對穩陣，即使樓價出現調整，幅度不大之餘，捱價亦不會太久。若嫌市中心樓價太高，又想有完善的社區配套，曼谷西南面空訕縣的分層住宅是不錯選擇。

張永恒指出，空訕縣整體環境雖不及市中心宛他那縣（Watthana）的Asoke及澎蓬區（Phrom Phong）繁榮熱鬧，但撇開河岸的高級豪宅不計，空訕縣樓價較為相宜，一個約600方呎的一手分層兩房單位，售價100萬至120萬港元，1房戶更是60萬至70萬港元已有交易。他又表示，區內租務需求大，不失為投資收租或自住之選。

空訕縣東北面落成數年的綜合項目ICONSIAM一帶，新豪宅的造價拍得住是隆（Silom）及沙吞區（Sathorn），而BTS Krung Thon Buri站周邊的住宅入場門檻則相對較低。

分層租金回報4.3厘

空訕縣細分4個地段，由北至南分別是Somdet Chao Phraya、空訕、Khlong Ton Sai及Bang Lamphu Lang。

據地產網站thailand property資料，空訕縣去年12月整體分層住宅樓價中位數報738.4萬泰銖（約167.6萬港元），按年回落31.5%，每方米12.5萬泰銖（呎價約2639港元），月租26615泰銖（約6042港元），租金回報率4.3厘。

空訕縣4個地段以綜合項目ICONSIAM所在的Khlong Ton Sai樓價最貴，去年12月分層住宅樓價中位數報1086.9萬泰銖（約246.7萬港元），按年回落16.9%，每方米13.6萬泰銖（呎價約2872港元），月租29925泰銖（約6793港元），租金回報率3.3厘。次貴是空訕，分層住宅樓價中位數報888萬泰銖（約201.6萬港元），按年回落23.9%，每方米13萬泰銖（呎價約2742港元），月租26547泰銖（約6026港元），租金回報率3.6厘。

Bang Lamphu Lang分層住宅樓價中位數報613.3萬泰銖（約139.2萬港元），按年回落35.4%，每方米12萬泰銖（呎價約2531港元），月租19034泰銖（約4321港元），租金回報率3.7厘。

Somdet Chao Phraya分層住宅樓價中位數報417萬泰銖（約94.7萬港元），按年跌5.6%，每方米92362泰銖（呎價約1948港元），月租14384泰銖（約3265港元），租金回報率4.1厘。

位於Khlong Ton Sai的玉蘭河濱公寓，屬於ICONSIAM一部分，是空訕縣樓價最貴豪宅之一。項目樓高70層，提供379個住宅單位，2019年落成。地產網站FazWaz資料顯示，該盤65樓一個3房單位，面積276.37方米（約2975方呎），去年2月以1.5億泰銖（約3405萬港元）售出，每方米價格媲美對岸沙吞區豪宅，達54.3萬泰銖（呎價約1.15萬港元），貴絕空訕縣分層。

該項目現有19個放盤，叫價2050萬泰銖（約465.4萬港元）起，26個租盤叫租每月5萬泰銖（約1.14萬港元）起。位於34樓一個61方米（約657方呎）單位，售價2050萬泰銖（約465.4萬港元），每方米約33.6萬泰銖（呎價約7086港元），單位同時以每月5.9萬泰銖（約13393港元）放租。

Bang Lamphu Lang緊靠BTS是隆線

住宅以中低價為主的Bang Lamphu Lang，沒有Khlong Ton Sai河岸一帶的時尚及多姿多采，但基本生活及娛樂消閒設施不缺，鄰近的新商場SENA fest有120間商店，包括超市及百貨店Daiso，並有兒童教育中心等。區內並有渡輪前往Asiatique河濱夜市，最重要是緊靠BTS是隆線，出入便利。

區內近BTS及地鐵Krung Thon Buri站的Ideo Sathorn-Taksin，13年樓齡，現有21個放盤，叫價320萬至1100萬泰銖（約72.6萬至249.7萬港元），16個租盤叫租每月1.1萬至3萬泰銖（約2497至6810港元）。項目18樓一個36.13方米（約389方呎）單位，叫價450萬泰銖（約102.2萬港元），每方米12.46萬泰銖（呎價約2628港元）。

臨河的Supalai River Place，2009年落成，現有50個放盤，叫價239.2萬至2100萬泰銖（約54.3萬至476.7萬港元），24個租盤叫租每月1萬至4萬泰銖（約2270至9080港元）。項目22樓一個51.25方米（約552方呎）單位，售價410萬泰銖（約93.1萬港元），每方米8萬泰銖（呎價約1687港元）。

文：楊淨

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