2022年7月27日

嘉華5.51億奪醫院道地皮
低估值下限5% 總投資額料9億

加息陰霾籠罩市場，連土地市場也漸受影響。上周五（22日）截標的賣地表西營盤醫院道住宅地皮，由嘉華國際（00173）獨資以5.51億元投得，作價罕見低於市場估計，較市場預期下限略低約5%。發展商稱，該項目地價連建築費等計算的總投資額約8億至9億元，而業界指日後發售住宅單位的呎價將動輒2.8萬至2.9萬元。

溫偉明：用地位置佳可塑性高

地政總署公布，醫院道用地由嘉華國際旗下的栢科集團有限公司以5.51億元中標，批租期為50年，而嘉華國際的出價5.51億元，是全部入標者之中最高價。

嘉華國際營業及市場策劃總監（香港地產）溫偉明接受查詢時指出，醫院道用地位置優越，地盤形狀四正，可塑性高，港島用地買少見少，「物以罕為貴」，對成功中標感到開心，估計地價連同建築費等計算，總投資額約8億至9億元。溫偉明相信，該項目日後建成的單位可享理想景觀，但實際興建的單位數量和戶型等，仍要因應市場數據等再落實。

今次屬於嘉華國際自2016年12月投得九龍東啟德第1K區2號地盤（現已建成私人屋苑嘉峯匯）後，逾5年半以來首次獨資中標賣地表地皮。該集團近年主要與其他發展商合作投得土地，例如2020年10月夥拍信置（00083）、嘉里建設（00683）和招商局置地（00978），合資中標港鐵（00066）將軍澳日出康城第13期。

剛批出的醫院道用地，前往港鐵西營盤站步程料約10分鐘，鄰近東華醫院和私人住宅屋苑匯賢居，佔地約5372方呎，可建樓面面積約42978方呎。上周五截標時，收到11份標書，包括長實（01113）、恒地（00012）、信置、漢國置業（00160）、英皇國際（00163）、會德豐地產，以及百利保（00617）及富豪酒店（00078）聯營等。

樓面呎價僅約12821元

市場原估計該用地的估值約5.8億至8.51億元，每方呎樓面地價（樓面呎價）約1.35萬至1.98萬元；最終嘉華國際的中標價，較市場預期下限再低約5%，以總樓面面積42978方呎計算，樓面呎價約12821元。以醫院道用地的預計投資額約8億至9億元計算，每方呎樓面發展成本估計約1.86萬至2.09萬元；參考現時西營盤一帶住宅屋苑如匯賢居和縉城峰等，二手成交呎價約2萬至3萬元，市場估計醫院道用地日後建成的住宅單位，呎價動輒2.8萬至2.9萬元，意味嘉華國際是次發展醫院道用地，可望獲得合理利潤。

以往小型地皮往往受市場追捧，惟是次醫院道用地的造價遠低於市場預期，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，加息陰霾可能令發展商和投資者的出價更趨審慎。第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國分析，近期樓價有所回落，而且利率向上，令發展風險增加，導致發展商出價趨保守。

資料顯示，同屬港島市區用地的灣仔皇后大道東地皮，上月以逼近市場預期上限的價格售出，樓面呎價16888元，是次醫院道用地的樓面呎價相比之下低約24%。陳超國表示，灣仔用地的位置較醫院道地皮理想，舖位價值較高，樓面呎價高於醫院道用地亦屬合理。