2022年7月27日
加息陰霾籠罩市場,連土地市場也漸受影響。上周五(22日)截標的賣地表西營盤醫院道住宅地皮,由嘉華國際(00173)獨資以5.51億元投得,作價罕見低於市場估計,較市場預期下限略低約5%。發展商稱,該項目地價連建築費等計算的總投資額約8億至9億元,而業界指日後發售住宅單位的呎價將動輒2.8萬至2.9萬元。
溫偉明:用地位置佳可塑性高
地政總署公布,醫院道用地由嘉華國際旗下的栢科集團有限公司以5.51億元中標,批租期為50年,而嘉華國際的出價5.51億元,是全部入標者之中最高價。
嘉華國際營業及市場策劃總監(香港地產)溫偉明接受查詢時指出,醫院道用地位置優越,地盤形狀四正,可塑性高,港島用地買少見少,「物以罕為貴」,對成功中標感到開心,估計地價連同建築費等計算,總投資額約8億至9億元。溫偉明相信,該項目日後建成的單位可享理想景觀,但實際興建的單位數量和戶型等,仍要因應市場數據等再落實。
今次屬於嘉華國際自2016年12月投得九龍東啟德第1K區2號地盤(現已建成私人屋苑嘉峯匯)後,逾5年半以來首次獨資中標賣地表地皮。該集團近年主要與其他發展商合作投得土地,例如2020年10月夥拍信置(00083)、嘉里建設(00683)和招商局置地(00978),合資中標港鐵(00066)將軍澳日出康城第13期。
剛批出的醫院道用地,前往港鐵西營盤站步程料約10分鐘,鄰近東華醫院和私人住宅屋苑匯賢居,佔地約5372方呎,可建樓面面積約42978方呎。上周五截標時,收到11份標書,包括長實(01113)、恒地(00012)、信置、漢國置業(00160)、英皇國際(00163)、會德豐地產,以及百利保(00617)及富豪酒店(00078)聯營等。
樓面呎價僅約12821元
市場原估計該用地的估值約5.8億至8.51億元,每方呎樓面地價(樓面呎價)約1.35萬至1.98萬元;最終嘉華國際的中標價,較市場預期下限再低約5%,以總樓面面積42978方呎計算,樓面呎價約12821元。以醫院道用地的預計投資額約8億至9億元計算,每方呎樓面發展成本估計約1.86萬至2.09萬元;參考現時西營盤一帶住宅屋苑如匯賢居和縉城峰等,二手成交呎價約2萬至3萬元,市場估計醫院道用地日後建成的住宅單位,呎價動輒2.8萬至2.9萬元,意味嘉華國際是次發展醫院道用地,可望獲得合理利潤。
以往小型地皮往往受市場追捧,惟是次醫院道用地的造價遠低於市場預期,泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為,加息陰霾可能令發展商和投資者的出價更趨審慎。第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國分析,近期樓價有所回落,而且利率向上,令發展風險增加,導致發展商出價趨保守。
資料顯示,同屬港島市區用地的灣仔皇后大道東地皮,上月以逼近市場預期上限的價格售出,樓面呎價16888元,是次醫院道用地的樓面呎價相比之下低約24%。陳超國表示,灣仔用地的位置較醫院道地皮理想,舖位價值較高,樓面呎價高於醫院道用地亦屬合理。
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