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2022年7月8日

梁守肫 天圓地方

「綑綁系數」三個因子

書接前文,一幢大廈或是一個屋苑,各小業主是互相受到利益綑綁。綑綁程度有寬有緊,這應是影響強拍的因素,合理的考慮應該是綑綁寬鬆者,個別業權應較獨立;而綑綁嚴謹者,個別業權的獨立性自會被削減。如是者,較大獨立性的,應該享有多些自主權,換言之,即使業主之中,反對被收購的人數比例不大,也應免受強拍;反之,若各業主是多方受制於他人,即使有好些業主反對被收購,也需要順應其他多數接受收購者的意願而被迫強拍。若以數理表達這概念,就是把綑綁程度改稱為「綑綁系數」,這個系數的作用就是調節上文所說以樓齡為主的「基數」,把「系數」乘「基數」,就是可被申請強拍的百分比。

至於「系數」是怎樣算來呢?筆者提議「系數」應該包括三個因子,讓它們相乘以得出來,它們是:(一)樓宇的結構形式;(二)業權的分拆形式;以及(三)公契的規管程度。試討論如下。

一、樓宇結構形式是指建築分隔情況,是各居住單位獨立分離,還是犬牙交疊、緊密相連等,極為獨立自主的,可得低分;緊扣糾纏的,應屬高分。最極致的獨立情況,或許是某些超級富豪,買下一個小島,自處為王,這樣的環境,當不會受任何綑綁,自然談不上被強拍的問題,所以這因子可說近乎零。這情形當然不見之於香港,但這裏仍有不少獨立的花園洋房,其獨立性僅次於孤島的情況,分數也應該只是零點幾。其餘再數下去,便有齊整並排的屋苑,以至一般間隔清晰的樓房等,分數可能略高。大家可找出一些典型的樓宇,包括有明確的分牆、暢通共用的通道、門戶相對有合理間距等,作為標準的因子,且訂定其數值為一。亦即是說,如此標準樓宇結構間隔,用作調整「基數」時,不會產生影響,因為任何一「基數」乘以一的話,「基數」是不變的。

至於一些樓宇結構形式複雜,公用通道曲折甚或穿越他人居所的,當然差過上文的典型樓宇,又或是屢經改動的間隔、水電通渠混亂交錯,僭建重重、鎖閘處處等,各居住單位自多互相綑綁,這都應屬高分之列,較之於典型樓宇的綑綁數值為一,這類物業應編為一點幾以至趨近二的數值。這即是說,根據樓宇結構的形式編訂其綑綁數值,可以由零至二,讓中級典型的情況編作一,其餘結構環境優良者,應得零至一數值;另類條件差劣的,應屬一至二數值。這樣的數值,便成為數學公式中的乘數因子,作為調節強拍「基數」之用。

二、業權的分拆形式,也是造成綑綁系數的另一個因子。有些屋苑,每戶人家佔有地面部分,都各有地段分契,配有分段名稱,方便獨立買賣。但亦有類似屋苑,不採用這分段形式,而是保留整個屋苑為一個大地段,只讓個別居住單位以股份形式分享整個大地段的地權,並無分割的土地;買賣居住單位時,單位的實體自當易手,但地權方面只等於股份轉讓。是則前一情況,綑綁可說比較寬鬆,後者則較牢緊,即前者的綑綁數值應較後者為小。

亦有一些大廈或屋苑,在政府批地時,已規定該地段包括斜坡在內,或註明要建有內置車路等,這類建設一概要由該地段業主負責,是則這類建設以至維修,都要各分層單位業主共同負擔。而這些斜坡車路等,當然不能分割以配予小業主,如此公用或共同負擔的事項,自然構成綑綁的因素。若有這類事項的地段,其業權分拆這因子應當偏高,亦即提高「綑綁系數」,以有別於其他沒有這共同負擔的大廈屋苑。

更有特殊情況是,當初發展地段的大業主,仍保有利用外牆的權利,或是保有命名權等,這都屬於物業分拆形式之一,都是影響「綑綁系數」的因子,不可忽視。(文章待續)

梁守肫  香港測量師學會前會長

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