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2022年6月27日

劉振江 天圓地方

啟德規劃的變與不變

城市規劃委員會在6月17日的會議上考慮包括政府提出把5幅啟德區內商業用地改劃作住宅用地的建議。委員會決定批准當中3幅用地改作住宅,但保持兩幅在啟德前跑道區面向維多利亞港的土地作商業用途,這是為配合啟德郵輪碼頭提供商業設施,令其具有吸引力。啟德前跑道區的交通安排值得關注,原先出現在2007年分區大綱圖內的環保連接系統,可否得以保留及推展?

啟德5幅商業用地改劃成住宅的方案在去年度的《財政預算案》公布,涉及約6000個住宅單位供應。但建議遭香港地產建設商會反對。商會指出,改劃將削減啟德區商業樓面供應(約34萬方米或佔有關整體商業面積15%),危害啟德作為本港第二個核心商業區(CBD2)的角色,並指因應目前經濟狀況而減少商業地供應,屬相當短視的行為。政府說明其改劃目的在於將土地資源地盡其用,以回應不斷轉變的經濟及社會需要。

自2019年至2020年中,啟德區內合共有3幅政府商業土地招標流標收場(包括一幅出售後取消交易而再度推出),流標原因在於入標的發展商出價低於地政總署對土地的估值。參考市場上的地價成交,改劃後的住宅土地價值將顯著高於原先商業用途的土地價值。

啟德前跑道區的住宅土地有價,但區內交通仍須關注及作適當安排,這對於已購入區內土地的發展商及住宅單位買家而言,尤為重要。

2020年的《施政報告》指政府將研究建議在九龍東推展「多元組合模式連接系統」,取代研究超過10年的「九龍東環保連接系統」。有傳媒以「胎死腹中」形容原先被取代的單軌高架鐵路系統;該計劃最終以複雜技術困難為由終止,實在令市民失望。從另一角度看,原先的「環保連接系統」見於啟德區內的規劃;因應《起動九龍東》計劃,而大幅擴展研究範圍至九龍灣及觀塘商貿區(後者更自五十年代開始發展),令要克服的問題(包括建造技術、營運系統的財務承擔)變得更困難。

「多元組合」的研究範圍仍覆蓋整個九龍東,工作內容包括新增巴士/專線小巴路線、發展自動行人道網絡串連啟德前跑道區、九龍灣行動區和觀塘行動區等。

若單從啟德前跑道區的交通需求角度出發,當中有兩個考慮尤其重要︰(1)與附近的港鐵站(啟德、宋皇臺、牛頭角及觀塘站)的公共交通連接安排,但的士服務似乎未受到適度關注。(2)擬興建連接觀塘海濱花園的行人及單車天橋(包括自動行人輸送帶),長達600米,位處前跑道區的前端;由於天橋橫跨觀塘避風塘,受《保護海港條例》規範,令建議增添變數。

2007年的《啟德分區大綱圖》已顯示區內行走的環保連接系統的走線。若以港鐵啟德站作為起點計,向前跑道區最前沿出發,以觀塘接連橋跨過避風塘到對岸的觀塘,然後再經南停機坪角及啟德橋回到前跑道區,全程共有8個車站。倘若走線不包括興建觀塘接連橋,就毋須處理《保護海港條例》。

趁政府換屆在即,以及城市規劃委員會要為郵輪碼頭提供配套設施,政府宜重新考慮優化最初的計劃包括預留土地、建造可行性及推展時間表以至成本等優勢,讓一個有良好效益的運輸系統可早日面世,服務當區居民及郵輪碼頭乘客。

劉振江  高力香港區董事總經理

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