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2022年6月25日

周六地產專題_大灣區置業

澳門豪宅供應緊絀 淡市更保值
經濟不振樓市量跌價硬 下半年料趨穩

澳門的新冠疫情原本一直受控,惟近期出現爆發,政府再次收緊社交距離措施,並進行全民檢測。周邊地區疫情及內地嚴格的通關政策,嚴重打擊澳門博彩旅遊業,在經濟問題困擾下,樓市受到不同程度影響,住宅交投量大減,今年首5個月不足1500宗,按年勁減44.6%,但樓價仍硬淨,更錄得輕微升幅。業界預料,下半年澳門樓市將趨穩定,明年樓價有條件見單位數升幅,特別是供應緊絀的豪宅,更是淡市中的保值之選。

粵港澳大灣區以香港、澳門、廣州、深圳四大中心城市作為區域發展的核心,當中澳門定位為世界旅遊休閒中心。然而,受到新冠疫情打擊,澳門封關逾兩年,只能靠內地遊客支撐。

澳門統計暨普查局資料顯示,澳門2022年第一季入境旅客共約187.7萬人次,按年增加8%,比較疫情前2019年第一季約1036萬人次,則大跌近82%。當地在2019年第一季有117間酒店及公寓營業,平均入住率為91.9%。但今年第一季,120間酒店(不包括用作醫學觀察及自我健康管理)的平均入住率僅約40.8%,反映澳門旅遊業備受疫情重創。

 

首5個月住宅買賣按年縮45%

由於博彩旅遊業受壓,根據澳門統計暨普查局資料,2022年第一季澳門本地生產總值(GDP)按年實質下跌8.9%。調查結果亦顯示,今年首季整體失業率3.5%,為近13年以來的季度新高。由於澳門經濟前景不明朗,加上就業市場疲弱,拖累今年首季最終消費支出按年下跌2.2%。

澳門的樓市主要靠內部需求支持,因經濟下滑,今年樓市表現平平。根據澳門財政局統計,今年首5個月住宅成交量錄得1459宗,較去年同期約2634宗,大幅減少44.6%;2月更只得200宗買賣,創有記錄以來的單月新低。澳門目前以現樓成交為主,首5個月有約1416宗,佔整體交投97%,期內樓花買賣僅約43宗,反映澳門住宅供應有限,發展商不急於推盤。

外港填海區交投 舊樓為主

雖然住宅交投大幅減少,但澳門樓價依然硬淨。根據澳門統計暨普查局資料,今年2月至4月的整體住宅樓價指數為261,比去年同期略跌1%,但較今年1月至3月上升0.5%。至於今年2月至4月住宅樓花指數最新報301.9,比去年同期有3%增長。

當地樓價主要由大單位支撐,今年2月至4月實用面積在1076方呎及以上的住宅樓價指數,較今年1月至3月上升2.8%;同期實用面積807至1075方呎住宅樓價指數升幅為1.9%。

澳門主要分澳門半島、氹仔及路環3個部分。澳門半島為最早開發的地區,是主要聚居地。大部分土地從填海而得來的新口岸區,又稱外港填海區,位於澳門半島東南端,是上世紀九十年代大力發展的地區,住宅、酒店等高樓大廈林立,亦是旅遊博彩業的主要地區之一。

澳門財政局統計,今年首5個月,新口岸區累計錄得53宗住宅買賣,只佔全澳交投的3.6%,同時比去年同期的104宗,大減49%。新口岸區今年5月住宅平均成交呎價約7486元(港元.下同),較去年5月的8440元,下跌逾11%。

由於新口岸區發展得早,物業樓齡相對較高,今年首5個月的53宗成交中,樓齡20年或以下的住宅買賣只有10宗,反映交投以舊樓為主。

明年樓價將有單位數升幅

利嘉閣(澳門)地產董事總經理廖梓嘉表示,澳門作為粵港澳大灣區的四大核心城市之一,具有龐大發展潛力。雖然目前澳門樓市受經濟環境及修訂《博彩法》等因素影響而轉趨淡靜,不過住宅以本地用家主導,因此未出現大量拋售物業的情況,價格波動輕微。此外,部分行業並沒有受到疫情衝擊,如公務員、醫務人員及教師等專業人士,收入相對穩定,成為樓市一大支柱。估計澳門住宅交投下半年將拾級而上,樓價平穩。

澳門房屋潛在新供應處於低水平,料明年經濟逐步改善,樓價會受惠向上,廖梓嘉相信會有個位數字升幅。另一方面,由於一手單位面積普遍較細,豪宅大戶在供應更趨緊絀之下,前景可看高一線。

 

 

 

文:程俊華

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