2022年3月28日

劉振江 天圓地方

比較法定限期與服務承諾

要縮短土地發展審批時間是社會共識。發展局在本月中為加快土地發展流程推出「5招20式」，建議修訂《城市規劃條例》、《收回土地條例》、《前濱及海床（填海工程）條例》、《道路（工程、使用及補償）條例》及《鐵路條例》；另外，環境局亦會建議修訂《環境影響評估條例》。

第一招是精簡及縮短若干法定時限，亦最為關鍵。建議在《城市規劃條例》下，制圖過程中只邀請公眾作一輪的申述，相比現時多輪的申述，估計整套制圖程序的時間由17個月壓縮至大約9個月。上述三條涉及工程及鐵路條例處理反對意見的時間估計亦由17個月壓縮至大約9個月；建議條例明確規定反對意見的處理程序，包括設定每項有效反對意見作出回應次數上限，而反對者可在指定期限內提出進一步的意見。

收地程序亦有多項建議措施，包括提前處理反對意見以至可提前展開就收地尋求授權的程序，毋須等待有關工程獲批撥款，也可開始收回土地及發放補償。有關建議已引起不同的討論，而立法會亦要做好詳細審議及把關的工作。

法例訂明審批工作時限令政府部門嚴格執行有關工作，這與部門希望達成服務承諾時間目標是截然不同。建築圖則審批是物業發展過程非常重要的一環。《建築物條例》有嚴格時間規定：在呈交圖則予屋宇署的日期起計60天的期限過後，除非建築事務監督發出「拒絕」的通知，否則有關圖則可當作已獲得批准。回顧1972/73年的立法局會議紀錄，原先的法定時限為28天；由於七十年代香港急速發展，加上1972年香港寶珊道發生嚴重山泥傾瀉，當時政府工務部門積壓大量建築圖則未能及時處理。延長審批時間至60天的建議在當年曾引起立法局議員擔心影響住屋供應，以及其他經濟及民生問題！這法定時限目標清晰，旨在合適的時間內令圖則獲得批准。屋宇署的圖則審批工作順利有多項因素，包括主體條例外有多條附屬法例，過往的法庭判案，署內上訴機制以及署方訂定大量及公開的作業備考供業界使用。

因應地契條款，地政總署審視圖則的準則與屋宇署可以有別。但地契的圖則審批屬合約關係，沒有相關法例約束。地政總署為圖則審批時間訂立服務承諾，對符合有關部門守則的申請「作出具體回覆」，以一般建築圖則計，目標為8至10星期內。這目標時間表面看與《建築物條例》的60天期限相若，但業界訊息顯示實際獲得署方批准所需時間遠超上述時間，部分發展甚至需時數年方取得首次圖則批准。

根據地政總署《2020至21年度服務表現檢討報告》，涉及「建築小組委員會III」的個案審批時間達標率為100%，這與委員會的官員級別極高應有關係，但不涉及此委員會的個案達標率卻只有64%（對上一年更只得61%）。

署方自2018年起引入優化安排，審批可分三個階段進行。實施以來，署方在第一階段不就面積作仔細核實的做法帶來問題，當申請人於發展較後期（如第二階段）才收到署方因面積問題而提出的否決意見，令處理申請的時間加長。

地政總署與屋宇署審批圖則時限制度不同，對物業發展帶來不良影響，尤其是住宅項目預售及完成交易的時間。訂立審批時限具有積極意義，地契的圖則審批制度應朝這方向進發。

劉振江_高力國際香港區董事總經理

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