2022年1月21日
去年下半年港股表現轉弱,拖累二手樓價,市場低價甚或蝕讓個案漸增,直接拖累二手成交轉手獲利的比例和賺幅。利嘉閣地產綜合土地註冊處資料顯示,去年全年共有41254宗已知上手購入價的二手私人住宅買賣登記,當中97.1%賬面獲利(下稱獲利比率),創2010年錄得95.4%以來的11年低位;平均每宗成交獲利幅度72.5%,屬2016年錄得66.8%以來,近5年表現最遜色的一年。
數據顯示,去年全年共有約40060宗二手私人住宅買賣登記賬面賺錢,較2020年全年的32259宗,大增24.2%,更是2011年錄得41312宗以來的10年最多;惟獲利比率則由2018年的99.1%,連挫3年至去年的97.1%,按年則降0.6個百分點。
港島區僅96.3%物業漲價
以分區比較,新界區共有22546宗獲利成交最勁,獲利比率約97.7%屬三大分區中最高,惟按年微跌0.5個百分點;港島區表現最差,7941宗二手買賣只有7647宗或96.3%賬面升值,獲利比率較2020年的97.2%急跌0.9個百分點,跑輸大市。以金額劃分,樓價801萬至1000萬元的物業獲利比率佔98.3%排第一,涉及8832宗獲利個案;造價601萬至800萬元的買賣則以98.2%居次,涉及11452宗獲利成交,屬各類別中最多宗數賺錢,反映中價物業繼續受惠於政府放寬按揭保險樓價上限。
至於蝕讓成交則由2020年的661宗,按年急增54%至去年的1018宗,佔總成交量的比率也由2020年的2%,彈升至去年的2.5%;而去年全部二手個案的平均獲利幅度相應受壓降至72.5%,較2020年的73.9%挫1.4個百分點。
另一方面,去年全港40060宗賬面有賺的成交中,有4295宗或10.7%來自10個錄得最多獲利成交的屋苑或發展項目。
股市挫移民潮拖累樓市
其中,將軍澳新都城去年共有408宗二手獲利個案,僅1宗未能賺錢,獲利成功比率高達99.8%,屬該10個項目中最高,按年漲0.5個百分點。同區維景灣畔去年平均每宗成交賺127%,則為該10個項目中獲利幅度最勁。
不過,部分指標屋苑去年罕見錄得蝕讓個案,拖累全年獲利情況。例如荔枝角美孚新邨去年9月有一個鳳凰樓層(頂樓對下一層)2房戶以915萬元登記成交,原業主持貨剛滿3年沽貨,賬面虧損20萬元或2.1%;而該屋苑全年錄得355宗二手成交,98%獲利,惟平均賺幅則由2020年的96.8%,急降10.7個百分點至去年僅86.1%。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮分析,去年二手獲利比率由3月的97.7%高位反覆向下,估計是由於去年下半年股市顯著下跌,影響樓市氣氛,以及私人住宅樓價去年創新高後無法進一步向上,市場擔心樓價回落,令獲利比率向下;部分業主或因周轉需要,不惜微賺甚至蝕讓手上物業,加上移民個案增加,以及疫情下多了持貨期較短的業主沽貨,都拖累全年獲利幅度。
陳海潮估計,今年首季受疫情和樓價高位偏軟等影響,獲利比率和賺幅料持續受壓,若疫情受控及中港成功通關,將可帶動有關數字在較後月份顯著反彈,估計2022年全年獲利比率有望重返97.5%以上,平均每宗賺幅有機會挑戰75%的3年高位。
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