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2021年12月21日

2021大事回顧──地產篇

疫荒漸緩和 港樓價發力

屯馬線通車土瓜灣喜築新高

分兩期興建、貫通屯門及烏溪沙並連接市區的屯馬線,2020年第一期通車,市區接駁至啟德站,而第二期的宋皇臺及土瓜灣站在2021年6月下旬通車,屯馬線全通車後,旋即辣㷫周邊及沿線屋苑樓價,首度有新鐵路線覆蓋的土瓜灣喜築,7月即有單位呎價爆上22228元,創下屋苑歷史呎價巔峰,呎價甚至可媳美藍籌屋苑鰂魚涌康怡花園目前的呎價高位23239元。

同樣受惠新鐵路線的馬鞍山新港城,呎價自7月起年內三度破頂,不但在7月兩度刷新紀錄,並歷史性升穿2萬元大關,輾轉間已攀上每方呎21834元歷史高峰。

馬鞍山元朗俱錄破頂成交

至於同為該鐵路線接連的元朗朗屏8號,則有開放式單位在7月以445萬元成交,以實用面積202方呎計,呎價高達22030元,至今仍然貴絕全區二手住宅。(新聞熱度:25.6%)

 

 

新世界柏傲莊III拆卸重建

2021年最富戲劇色彩新盤,要數新世界(00017)與港鐵(00066)合作的沙田大圍站上蓋物業項目第3期柏傲莊III,項目於今年6月進行第三輪賣樓時,取得逾3.05萬票,打破青衣灝景灣保持24年的3.04萬票紀錄成為新票王。惟項目於7月初突爆出因施工失誤,興建中的兩幢樓宇須拆卸重新興建。

暫14.7%買家棄購

雖然項目買家不論選擇繼續完成買賣合約或即時取消成交,均可獲額外津貼及利息補償,但自柏傲莊III公布拆卸重建後,陸續有買家取消買賣合約,至12月19日已錄得約124宗棄購個案,佔原來售出單位846伙的14.7%。

此外,高銀金融(00530)主席潘蘇通私人持有的何文田豪宅項目傲玟,2021年8月27日遭地政總署取消379個待售單位的預售樓花同意書,運輸及房屋局所持理據為傲玟發展商一直未有提交證據以證明財力足夠應付超支,故取消項目售樓紙,直至取得滿意紙後才可恢復出售單位。(新聞熱度:17.2%)

 

 

CCL見191.34兩年再攀頂

隨着市場對新冠肺炎疫情的恐慌情緒逐步緩和,買家入市態度愈見積極,反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)亦於相隔逾兩年的2021年8月終再度破頂,造出191.34的新紀錄,將2019年6月底的舊紀錄190.48推高0.45%。

林鄭Plan刺激購買力

學者及業界普遍相信,CCL能破頂是由俗稱「林鄭Plan」、即特首於2019年放寬按揭保險樓價上限所帶動。CCL雖然破頂後出現回調,但僅是窄幅上落,截至12月17日公布的指數為186.1,按周回軟0.88%,相對去年12月底的176.22仍上升約5.6%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇相信,樓價短期仍高位爭持,展望明年新春樓價走勢才會突破。市場預期中港通關將成樓市下一個升浪的催化劑。(新聞熱度:16.2%)

 

 

十大屋苑6個乏力突破

今年整體住宅樓價指數再創新高,惟傳統十大二手藍籌屋苑表現令人大跌眼鏡,其中6個市區藍籌屋苑呎價通通未能突破自身歷史高位,包括作為龍頭屋苑的鰂魚涌太古城,雖然2021年11月一度有東海閣頂層連平台3房戶呎價高見30954元,但與去年10月歷史紀錄呎價32034元比較仍低3.4%。

太古城遜巔峰3.4%

新界4個藍籌屋苑呎價高位卻在年內一再改寫,箇中原因相信是屋苑造價1000萬元內、可承造高成數按揭的放盤供應充裕,當中以將軍澳新都城最矚目,呎價在7月歷史性突破2萬元關口,高達20248元,至今仍屬全屋苑最貴。(新聞熱度:13.9%)

 

 

15強拍申請近4載最少

2021年發展商申請強拍的步伐明顯放緩,今年土地審裁處暫時只收到15宗強拍申請,較2020年錄得35宗,大減20宗或57.1%,並創2017年錄得15宗以來近4年強拍申請宗數新低。

申請強拍的大業主來頭亦趨向「碎片化」,近年積極併購舊樓的恒地(00012),今年暫時只提出1宗強拍申請;至於其餘申請則不乏資深投資者,例如盧華家族、紀惠集團行政總裁湯文亮或相關人士等。

恒地7項目地價73億

雖然恒地申請強拍的宗數少,但過去數年提出的強拍申請則於今年陸續獲批,恒地今年有7個地盤完成強拍,分布於大角咀、土瓜灣和西半山等,涉及的地價約73.1億元。(新聞熱度:11.4%)

 

 

新盤回勇 價量超2020

樓市經過2020年新冠肺炎疫情嚴峻期後,有見2021年疫情顯著緩和,各大發展商均積極推出新盤發售,令今年無論銷售量及金額均全面反彈。今年截至12月19日,新盤成交量錄得約1.66萬宗,較去年全年約1.44萬宗多約15.3%;銷售金額突破2000億元至2212.35億元,較去年全年約1610.22億元增加約37.4%,更創自2017年(2382.83億元)後近4年按年新高。

業界料全年撲1.8萬宗

2021年至今只有5月成交量能突破2000宗,高見2168宗,銷售金額約338.46億元亦暫屬今年按月最多。12月多個全新項目趕推售,新盤貨尾銷售亦轉趨積極,業界預料全年新盤成交有機會直撲1.8萬宗。(新聞熱度:5.7%)

 

 

綠表資助房 交投創紀錄

2021年住宅樓市購買力大爆發,資助房屋亦受刺激成交量大增,尤其未補地價資助房屋的交投量更隨着新一期白居二生力軍於5月下旬起陸續入市,翌月成交量一舉衝上877宗,創下1997年有紀錄以來單月巔峰。即使隨後相關成交量反覆回落,於8月至11月更跌至每月不足300宗,惟據房屋委會員統計數字顯示,截至11月,2021年全港仍錄得3488宗未補地價資助房屋成交,不但超越去年全年的2423宗,並創下歷年新高。(新聞熱度:4.3%)

 

 

天匯銀主盤 3.08億蝕讓

本港經濟持續復甦,但住宅銀主盤放售個案卻高企不下,年內市場平均每月維持約100個滾存銀主盤放售,包括原本由海航集團或相關人士持有但最終淪為銀主盤出售的「亞洲樓王」西半山天匯45樓(又稱68樓)A室複式戶,實用面積4664方呎,原為5房改4房間隔,連310方呎平台,早於2015年由海航集團或相關人士以逾4.33億元一手購入,當年入市呎價92857元,一度貴絕亞洲分層單位,但是單位輾轉在今年10月由銀主以3.08億元沽出,相比當年購入價大幅貶值逾1.25億元或28.9%,「身價」下滑幅度不但為年內銀主盤之最,銀碼之大亦為近年銀主盤罕見。(新聞熱度:3.4%)

 

 

北部都會效應 栢慧豪廷升穿千萬

政府於2021年10月初提出北部都會區發展概念,新政策旋即辣㷫新界西北地區樓市,多個牽涉其中的二手住宅屋苑樓價相繼出現大爆發,天水圍栢慧豪園2期栢慧豪廷「身價」率先在10月中歷史性升穿千萬元大關,高見1168萬元。

交投一向疏落的上水歐意花園也有洋房在11月以1700萬元賣出,呎價11596元,樓價或呎價俱創該屋苑新指標。就連樓價一向落後的元朗錦綉花園,也有業主因此心雄賠訂重售,一座實用面積848方呎的I段1街單號屋,原先在11月下旬以1260萬元賣出,但原業主終因見單位有一組買家出高價洽購,不惜賠訂50萬元重售,將單位以1370萬元重新沽出,短短一周大幅賣貴110萬元或8.7%,售價亦創下該屋苑同類洋房新高。(新聞熱度:1.9%)

 

 

亞洲分層樓王呎價14萬

新盤2021年價量齊升,最矚目交投為港島半山及山頂兩個超級豪宅項目於9個月內,先後打破亞洲一手分層呎價新高紀錄,長實(01113)港島半山波老道21號的21 BORRETT ROAD第1期今年2月首度推出單位標售,即沽出23樓頂層1室天池屋,實用面積3378方呎,天台設有私人泳池,以約4.59億元連3個車位售出,呎價高達13.6萬元,打破九龍倉(00004)及南豐合作發展的山頂聶歌信山道8號MOUNT NICHOLSON第三期、於2017年11月造出的呎價13.2萬元紀錄,成為亞洲新樓王。

MOUNT NICHOLSON重奪寶座

MOUNT NICHOLSON第三期於不足9個月即「還以顏色」,項目16D室於今年11月初以約6.39億元連3個車位售出,單位實用面積4544方呎,呎價高見14.08萬元,再度重登亞洲一手分層呎價最貴寶座。(新聞熱度:0.4%)

 

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