2021年12月13日

對政府執行力的考驗

上周公布最新的《長遠房屋策略》2021年周年進度報告顯示，公私營房屋供應目標維持在43萬伙，比例仍是「七三比」。社會上雖然關注公營單位供應「頭輕尾重」及報告沒有為「告別劏房」訂定目標，但政府已物色到土地可興建約33萬個公營房屋單位，餘下要解決的問題是如何優化已有計劃及有效執行計劃，讓房屋供應如期達標，並為政府創造最佳土地收益。

以未來10年公營單位土地來源作觀察，大部分經由新發展區及大型發展項目（39%）及用地改劃（36%）而來，餘下（25%）包括發展棕地等途徑。收回屬於私人的新發展區及棕地土地，落實興建鐵路、運輸及基礎設施，以至換地及推出政府土地和港鐵發展項目予市場等每項工作，皆是對政府執行力的考驗。

過往一年多，東涌有兩幅大型發展用地流標，而古洞北/粉嶺北有13個原址換地申請仍待政府進一步處理，皆反映土地供應程序有優化的可能，目標是令房屋供應提速及政府土地收益提升。

新發展區的土地延遲售出會否成為房屋供應的一個樽頸？東涌擴展區的政府商業用地及港鐵公司東涌線延線附近住宅項目流標，牽涉樓面可觀，分別約126萬及94萬方呎。東涌線延線預計2029年方能通車，動工時間則為2023年，這說明區內現時動工的物業項目要在入伙後數年方有東涌線延線服務。東涌填海區內的公營房屋發展如火如荼，在於政府提供發展土地予房屋委員會及其資助性質。但區內私人發展項目須合乎經濟原則始能成事，發展商購入土地興建房屋是要創造利潤，土地成本多少是利潤的決定性因素。政府及港鐵公司出售土地發展權益的決定皆要考慮對土地權益的估值，流標令土地未能及早推出市場，當中牽涉土地價值問題需要探討，包括規劃用途是否符合市場需求，以及買賣各方對東涌線延線服務有可能推遲風險的判斷。

其他新發展區（古洞北/粉嶺北、洪水橋等）亦要面對提供鐵路服務的問題。收回私人土地作公營房屋，基礎建設興建及落成時間等亦是挑戰。古洞北/粉嶺北現有多達13個私人土地原址換地項目申請尚待政府進一步處理，顯示基礎設施的興建進程對整區發展至為關鍵。

有效促進新發展區內的私人發展，自然有助供應速度，可惜的是，洪水橋及元朗南新發展區的私人土地發展申請安排仍未有時間表。

特首於最新《施政報告》提及明年首季推出位處新發展區的農地「標準金額」補地價計劃，這計劃將有助提升私人土地發展的速度。工廈重建「標準金額」補地價先導計劃已有成功個案，詳細探討採用計劃的個案，以及不採用計劃個案背後原因，有助優化計劃。未來的農地「標準金額」計劃須以私人發展能有效進行作為目標，訂定有關金額宜考慮多項因素，包括不同新發展區的地理位置、發展定位，以及交通運輸、基礎建設落成配合時間表等。

要達到房屋供應目標，制定合適的計劃並有效執行，每項工作皆是重要因素。

劉振江高力國際亞洲區估值及諮詢服務常務董事

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— 劉振江

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