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2021年5月15日

周六地產專題_海外置業

大阪樓價去年升4.8%三載最強
核心區盤平東京一半 求過於供續看好

近年日本關西主要城市大阪的發展可謂與首都東京叮噹馬頭,加上大阪將於2025年舉辦世界博覽會,各項城市發展及基礎建設正進行得如火如荼,其中全亞洲最具規模賭場所在的夢洲人工島將在2024年落成,整體交通及市容均有望進一步提升。目前大阪市內核心地段樓價仍與東京有接近一半差距,樓市前景看高一線。仲量聯行預期,在求過於供下,今年大阪市中心的一二手住宅價格,將有2%至3%上升空間。

過去一年日本的新冠肺炎疫情反覆,惟樓市未受太大影響。根據日本國土交通省公布的不動產價格指數,去年上半年日本樓價有4個月出現按月下跌,但下半年所有月份均錄得按月升幅,全年整體樓價上揚3.2%。

不過,各主要城市樓價走勢不一,以東京為例,去年全年樓價只錄得約2.9%漲幅,明顯跑輸大市。反之,大阪期內樓市表現突出,全年漲價達4.8%,升幅更是近3年最大。

 

中心六區首季漲價2.3%跑贏

大阪共有24個行政區,市內的北區、福島區、中央區、西區、天王寺區及浪速區,統稱「中心六區」,屬於大阪發展的核心,樓價最為標青。日本房地產調查公司東京KANTEI的每月數據調查顯示,大阪今年首3個月的二手樓價上揚2%,「中心六區」的升幅更高達2.3%。

現時如要在大阪「中心六區」購買一個實用面積約753方呎的二手住宅單位,平均成交價為4638萬日圓(約329萬港元),反觀在東京都「中心六區」(千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區及澀谷區)購入相同面積的二手單位,作價卻要8916萬日圓(約633萬港元),大阪核心地區樓價較東京便宜達48%。

上町台地屬高原帶環境舒適

大阪「中心六區」中,以中央區為商業活動及政府行政機關中心,肩負大阪府以至整個關西的中樞角色。旅遊購物方面,包括港人熟悉的心齋橋、道頓堀一帶之外,日本三大名城之一的大阪城亦坐落中央區。至於大阪的主要行政機關如大阪府府廳、大阪法務局等,都在大阪城附近,可見中央區在該市的地位舉足輕重。

 

大阪歷史悠久,曾多次進行填海工程,市區的四分之一面積都由填海而來,因此市內不少區域地勢平坦。唯獨在大阪市東部、中央區大阪城一帶的上町台地,是罕有地勢較高的高原地帶,亦是大阪市內最早有人生活的地方。

上町台地的範圍,是長堀河以東至大阪城公園,面積不大,屬大阪市內少有的高原地區,環境舒適。位處上町台地的谷町,地名來自高原地區的山谷地勢,地形狹長,個別政府機構如大阪法務局設於此町。谷町由一丁目至九丁目,目前約有1.1萬人口,佔中央區人口約一成。

谷町二手僅8放盤 嗌142萬起

由於谷町有不少地方為政府土地,大型住宅稀缺。根據大阪府宅地建物取引業協會的資料顯示,中央區現時有約85個分層二手住宅放售,谷町僅佔8個,叫價由1998萬至4298萬日圓(約142萬至305萬港元)。

租務方面,谷町的分層單位放租盤只有11個,每月租金叫價由5.7萬至15萬日圓(約4047至10650港元)。

仲量聯行國際住宅部主管黃嘉欣指出,大阪住宅供應短缺,故樓價自2012年以來一直上揚。根據該行資料,雖然受疫情影響,大阪去年仍錄得3926宗二手成交,相當於2019年的92%,反映市場需求不減。由於持續求過於供,預計大阪市中心的一手和二手住宅價格今年會上漲2%至3%。

 

 

 

文:程俊華

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