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2021年1月29日

梁守肫 天圓地方

及時測量與案發現場

為逆權佔地訴訟所做的測量工作,很依靠歷來的航空相片和舊地圖,這些相片和地圖可否提供足夠證據,始終帶有偶然性。所以本欄前文便借用周梓樂的案件,討論消失的時段之可能性,從這一點說起,更可想到逆權佔地的測量行動與交通及一些民生案例,有許多可比擬的地方。

譬如一些交通或類似案件,控辯雙方多會搜尋現場附近的錄影裝置,看看有否可用資料,現在汽車多有行車紀錄儀,更是一般搜集資料的源頭。但這類錄影並非特為某一案件而拍攝,是否適用純看彩數。同一道理,過往的航空相片只為全境拍攝,未必能夠攝錄到某地於某一特定時間的景象,如是的搜集證據,總不能取代事發現場的紀錄。

所以交通意外發生時,肇事司機自會留守現場,保持不動,待警察到場錄影盤問後才離開。是則於逆權佔地的爭拗情況,現場測量當有同等的作用。理論上,若有土地權益的兩方發生訴訟,應當保留現場的界線和建設不變,以便尋求可靠的測量,製成地圖及紀錄,才讓用者更改地貌,一如意外後汽車司機等待警察到場一般。

但現實情況每非如此,一如本欄前文所述,訴訟雙方多會先找律師,這是可以理解的,但卻會遲遲才找測量師,等於交通意外後拖延很久才報案;這當然只是譬喻,交通方面自有法例規管,若使不是傷人且即場和解的,不容遇事不報,一般司機都不會故意觸犯。但逆權佔地事件,便無法例定明必須測量師作證,這亦可能解釋訴訟雙方不及時找人測量的原因。若有任何一方確去找測量師時,則另一方難以不找測量師對應(有少數案例是與訟雙方同意找一個共用測量師)。是則這步驟遲早要做,何不盡早測量,保持「案發現場」的實況紀錄呢?

延後的測量(一般可有四五年)的弊處通常有幾點。第一是地勢改動,一般地面不盡是平坦,早年留存下來的田基或是高低地台的級位,往往就是地界,糾紛爭拗多屬這類地界;若使有兩方人士於訴訟之始,這類地界尚未消失便即測量,是非判斷自較容易;若拖延數年,這些田界或台級很可能被鏟平發展,測量便會事倍功半。

第二是平面的改動,逆權佔地的關鍵證據在乎一地範圍的標誌,最明顯是圍牆鐵網或是屋邊,一般訴訟開始時,雙方可能心中有數,認定某標誌是爭拗位置,直至雙方提出訴訟後,亦沒有任何權威或第三者監管該地並「凍結」其發展,形成該地繼續有更動,經過圍網改建或是屋線遷移,事後測量都無法畫回事發時的實貌。最常見又相當關鍵的是樓房改建,許多實例是起初提出訴訟時,某房屋是老年舊宅,賴以作佔地的歷史證物,待得若干年後測量師受聘之時,該屋已被改建(多屬加大),這時改建的大屋會被一方指為新屋,不足逆權佔地之期;另一方則聲稱它的「原貌」有足夠年期。如此加添的爭拗,正是測量延誤之弊。

第三是人事變換,測量所追尋和分析的舊相舊圖證據,雖以實地測量及直接觀察為準,但有些事物及自認逆佔的範圍,仍需當事人指點或實地佔用者舉證,但通常與訟人士都是長者,案件時日一旦拖長,這些長者年事更高,甚至進了老人院,又或等不到聆訊而離世,屆時惟有靠其兒孫等描述居住狀況,所述的真實性及細節便大打折扣,如此情況亦會減弱測量的功效。

總結而言,逆權佔地的訴訟,最好於決心提出之時便即測量,否則一如現在好些案例,入稟紙於許多年前提交,法庭亦以該年份的佔地情況審核,但測量卻延至經年後才實行,這種「回撥時間」形式的測量,實在無可奈何,極不足取。

梁守肫   香港測量師學會前會長

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