2020年10月22日
面對社會事件及新冠疫情雙重打擊,本港經濟前景未明朗,發展商對商業用地取態非常審慎。上周五(16日)截標的東涌第57區商業地皮(下稱東涌商業地),僅收到3份標書,反應非常冷淡。地政總署昨天宣布,收到的標書出價全部未及底價,決定收回地皮,成為過去兩年內第四幅流標的商地。業界建議,政府可考慮把該幅地皮改為發展住宅用途。
東涌商業地為東涌新填海區首幅推出的私人發展用地,佔地約13.28萬方呎,可建總樓面面積約126.13萬方呎,屬今年較大型的商業用地。賣地章程顯示,地皮有約114.6萬方呎須作寫字樓發展,即佔項目總樓面近91%;餘下約11.5萬方呎樓面,料可作商場用途。市場對該地皮的估值為31.53億至50.45億元,預計每方呎樓面地價2500至4000元。
全未達底價收回 5個月第二宗
不過,該地皮在上周截標時,只收到長實(01113)、新地(00016)及信置(00083)夥拍嘉里(00683)財團的3份標書,並列政府2011年主動推地以來,推出招標的賣地表商業地中反應最差的地皮,市場早已擔心地皮存在流標風險。
地政總署昨日公布,東涌商業地因為標價未達到政府所定的底價,所以不接納接獲的3份標書。政府重申,如沒有任何標價達到政府專業估價師所評估的底價,政府不會出售該土地,確保政府獲得公平合理的回報,以保障公帑。
政府不會就投標者出價的考慮作揣測,因出價往往視乎種種因素,例如投標者對用地的吸引力和市場情況的評估,以及其企業情況及發展策略等。政府的政策目標是為市場提供穩定和持續的土地供應,以回應社會對房屋及經濟用地的需求,不會因個別土地的招標結果或經濟情況而受影響,政府會在適當時候考慮重新出售該地皮。
自2014年以來,賣地表共有8幅地皮曾經流標,連同最新東涌商業地在內,有4幅地皮在過去兩年之內流標,佔約一半。該4幅流標地皮,不約而同皆為商業及商業/酒店發展用地。去年1月及9月流標的兩幅地皮,皆是位於九龍東啟德發展區跑道區的臨海靚地,可作商業及酒店發展。至於今年5月截標的啟德第2A區商業地,收到的4份標書出價全部未及底價,同樣流標收場。最新的東涌商業地,則是5個月內第二度有商業地流標。
位置遜色配套弱 發展潛力低
泓亮諮詢評估董事總經理張翹楚表示,對東涌最為熟悉的發展商如太古地產(01972)、新世界(00017)等都未有入標競投,可見該幅地皮的發展潛力並非太高,流標結果合理。目前東涌新填海區仍未發展成熟,部分規劃甚至仍未完成,加上同區又有興建中的香港國際機場SKYCITY航天城競爭,東涌商業地的吸引力不大。由於東涌新填海區以住宅為主, 他建議把地皮改作商住發展,發展商的興趣會較濃。
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典坦言,該地皮位置遜色,發展前景亦有限,流標屬意料之中。萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文則表示,希望政府重新審視對大型商業地皮地價的計算方法,應該考慮更貼近市況的運算,否則目前政府的底價與發展商的出價可能有20%以上的差距,預料流標會持續發生。
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