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2020年10月19日

劉振江 天圓地方

拍賣理論與實踐

拍賣(英式)及招標是兩個在香港房地產市場常見具競爭性的出售方式。經濟學所指的拍賣理論,是透過一套特定規則根據參與者的出價作出買賣。今年諾貝爾經濟學獎頒授予兩位美國經濟學者,表揚其對優化拍賣理論研究及創新拍賣安排的貢獻(包括電訊頻譜);而「贏家的詛咒」一詞亦火熱起來。本文以競投效率及成交價格兩項研究內容,察看香港政府招標出售土地及根據法例所作的「強制拍賣」土地現況。

拍賣涵蓋的類型一般分為四種:(1)密封投標最高價:最高入標價者勝出,並支付最高價(香港政府土地招標模式);(2)密封投標第二入標價:最高入標價者勝出但支付第二最高價;(3)公開向上價格競投,直至沒有更高出價(英式拍賣);(4)公開向下價格競投,直至有買家(荷蘭式拍賣)。香港政府的土地招標與「強制拍賣」皆訂有底價,買家出價須超越底價方能成交;前者底價不公開,後者則在土地審裁處的裁決公布。

政府在招標土地成交後(買家繳付全部地價),便公布其餘競投者出價。市場能了解土地競投出價,尤其是贏家與第二標價的差距,對市場健康運作十分重要。但當贏家遠超第二標價的時候,「贏家的詛咒」的憂慮就非常明顯,為贏家的訂價者帶來壓力。近期明顯的例子有兩個,分別為去年11月售出的西九龍高鐵站商業上蓋項目,成交價高於第二標價約100億元或30%;以及今年7月售出的沙田工業用地,成交價較第二標價高約20億元或55%。

隨着政府近年有多個未達底價而收回土地的個案,這顯示出要公布流標項目入標價的問題。土地流標不利樓面供應。出售政府土地一般是交吉,流標令土地在成功出售前變成閒置;縮減當中等待時間,有效幫助土地運用。現時不公開流標的出價,令買家得不到有用的價格資訊,亦無從估計政府早前所訂的底價,不利成交。

基於公開價格資訊有助賣家出售收益的觀點,政府宜修改現行政策,公布流標土地的出價,讓土地在短期重推時得以成功售出。於2018年10月流標的山頂文輝道地皮現拆細成兩幅,其中一幅於本季推出;撇開高價住宅地價在期內下跌的考慮,有關土地已閒置逾2年,整體社會成本不輕。現實是業主在拿捏出售物業的合適時機確實不易,例子包括剛於上星期截標的東涌新填海區商業地,有意見認為其推出的時間過早,包括整區發展需時以及港鐵東涌線延線投入服務的時間延後等挑戰。

「強制拍賣」有別於平常拍賣,言中出售土地的主要業主(擁有逾八成業權)一般旨在統一土地業權作重建用,而非以高價出售土地為考量。在公開拍賣(向上價格競投),主要業主實際只是購入未擁有的業權,這優勢令其能輕易出價壓倒其他買家,亦是這原因令此等拍賣一般不會有競爭場面。

若有關出售方式變為密封投標最高價,那主要業主在英式拍賣方式所有的優勢便會失去,令其要評估其他買家的出價,面對「贏家的詛咒」壓力。土地審裁處現時訂定拍賣底價的作用極其重要,令受法庭出售令影響的小數業主能獲得土地重建市價的公平分配。

劉振江  高力國際亞洲估值及諮詢服務常務董事

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