2020年10月3日
全球為抗疫封關,熱愛旅遊的港人看來今年也無法外遊,但此時此刻正好細思慢想,計劃在疫後探索一些從未到訪的新鮮地方。位於泰國曼谷的帕卡儂(Phra Khanong),不算是港人常到的熱點,但位處輕鐵BTS帕卡儂站周邊的地段經過多年演變,已形成文化創意地帶,有「曼谷蘇豪區」(SOHO)之稱,型格又悠閒的氣氛,深受在當地工作及定居的外籍人士喜愛,近年陸續有中高檔新廈落成,吸引追求品味的中產社群聚居。
位於曼谷南面的帕卡儂,屬新舊參雜的商住地區,沒有摩天高廈密集的CBD Asok區及商務中心Sathorn及Silom般繁盛先進,城市節奏顯得閒適。帕卡儂分作兩部分,北部歸入空堤縣,較接近曼谷市中心,以BTS帕卡儂站為中心點,南部則以BTS Bang Chak站為中心點,以北部樓價較高。當地地產代理一般以BTS站來區別帕卡儂南北兩區,下文主要介紹BTS帕卡儂站一帶(下稱帕卡儂)。
帕卡儂地理位置不俗,距離東面的素萬那普機場約30分鐘車程;如往購物商場林立的巴吞旺縣,由BTS帕卡儂站到Siam站只相隔8個站,約19分鐘到達。帕卡儂並鄰近有「曼谷小東京」之譽的小資生活社區Thong Lor,相距僅2個BTS站,徒步前往約22分鐘路程。
潮人蒲點 BTS站為中心
帕卡儂最活躍的地帶,主要是以BTS帕卡儂站為中心、Rama IV路相接素坤逸71路範圍,被稱為「曼谷蘇豪區」,是外籍人士擇居的地點之一。帕卡儂站附近有不少文化及創意空間,最出名是站旁的W District,集餐飲、辦公室、住宿與藝術於一身,當中的Cielo Sky Bar & Restaurant高踞於46樓,城市璀璨景色盡入眼簾,巨型裝置藝術亦是W District吸睛之處,尚有露天美食廣場W Market及多個共享工作空間,外形如鳥巢的E88 BANGKOK為舉辦活動、會議、研討會等的多功能物業,遊客多以這個鳥巢作為尋找W District的地標。
區內位於Rama IV路分支、恍若隱身叢林的玻璃建築物Naiipa Art Complex,創辦人亦是這片土地的繼承人,以樹屋共生為理念發展綜合商業項目,既有優閒的咖啡室及精品店,亦有創作室及共享工作室,其獨特破格的建築吸引不少商戶進駐,並成為年輕人的朝聖地。區內並有大大小小的畫廊,如位於素坤逸71路附近的Goja等,經常邀請本地及海外藝術家合作,舉行不同主題及形式的展覽,為帕卡儂增添濃厚藝術氣質。
事實上,香港中上環鴨巴甸街及荷李活道一帶, 與上述的「曼谷蘇豪區」十分相似,同樣有藝術與商業共融的綜合設施如元創方及大館,亦有特色食肆、酒吧及小店。另一個相近之處是,兩者都是新舊交替的社區,「曼谷蘇豪區」既有型格脫俗的一面,亦有隨意的民生風景,傳統家族式經營的店舖和街頭小攤檔,樓齡約50、60年的平房夾雜其中。
新舊交替社區 型格又平民
不過,雖然氛圍接近,香港這類地段的住宅價格,比起泰國在銀碼上要多出一個零。泰國地產網站thailand property資料顯示,BTS帕卡儂站一帶9月的分層住宅中位數每方米13.46萬泰銖(呎價約3060港元),售價中位數報674萬泰銖(約164.9萬港元),按年下跌7.8%,追溯2015年9月中位數報585.6萬泰銖(約143.3萬港元),5年間升值15%。租金方面,9月分層住宅月租中位數28086泰銖(約6873港元),租金回報率5厘。
參考地產網站hipflat資料,鄰近W District、區內最高物業Sky Walk Condominium,樓高50層,入伙7年,今年第三季叫價每方米15.64萬泰銖(呎價約3556港元),較去年同期叫價每方米14.58萬泰銖(呎價約3315港元)上升7.3%。項目屬豪宅類別,設施奢華,區內最高的餐廳Cielo Sky Bar & Restaurant便設於該項目的46樓,餐廳有獨立入口,以免打擾住客。
hipflat指出,Sky Walk Condominium平均叫價高於曼谷整體50.6%,租金叫價亦較曼谷整體高出近半,今年第三季租金回報約4.8厘,現時叫租每月1.7萬至12萬泰銖(約4160至29365港元)。該樓盤35樓一個兩房單位,實用面積91.59方米(986方呎),最近放盤叫價1260萬泰銖(約308.3萬港元),每方米13.76萬泰銖(呎價約3128港元)。單位今年4月剛完租約,月租6萬泰銖(約14683港元),按此計算租金回報率約5.7厘。
比併同類地段 呎價僅香港22%
區內樓價高處未算高,hipflat資料,位於素坤逸71路的The Line Sukhumvit 71,樓齡4年,樓高28層,今年第三季叫價每方米17.19萬泰銖(呎價約3908港元),較曼谷整體叫價高出67%,按季升0.8%,按年則回落3.5%。項目在2015年第三季售價高達每方米90.77萬泰銖(呎價約20636港元),2016年第二季低見每方米16.22萬泰銖(呎價約3687港元)後,至今一直在每方米16.47萬至19.28萬泰銖(呎價約3744至4383港元)水平徘徊。項目25樓一個1房單位,實用面積35方米(377方呎),附全屋家具及基本裝修,叫價620萬泰銖(約151.7萬港元),每方米17.7萬泰銖(呎價約4024港元)。
參考中原地產資料,已有21年樓齡的上環荷李活華庭,今年8月平均成交實用呎價17649元,放盤叫價1088萬至1800萬元。其中B座低層G室,實用面積615方呎,8月底以1000萬元成交,呎價16260元。可見即使帕卡儂蘇豪區較貴的分層住宅呎價,亦只及荷李活華庭呎價約22%。
「曼谷蘇豪區」住宅亦有相宜之選,鄰近The Line Sukhumvit 71、樓齡8年的The Bloom Sukhumvit 71,樓高24層,平均叫價每方米10.35萬泰銖(呎價約2353港元),最近一個1房單位,實用面積34方米(約366方呎),以296萬泰銖(約72.4萬港元)放售,同時亦以每月1.35萬泰銖(約3304港元)放租,以租售叫價計算,租金回報率5.5厘。
文:楊淨
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