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2020年6月29日
發展局局長在上星期發布本財政年度第二季度的賣地表時表示，私人發展商手上重建項目將成為本年度能否達成私人住宅單位供應目標的關鍵。本年度賣地表和鐵路項目的私人單位供應預計共約9000個，私人市場的供應量要有4000個方可達到1.29萬個的供應目標。而私人市場的大部分住宅供應要依賴城市規劃准許及與政府的補地價協議而來，這突顯此等程序在現市況下的重要性。
政府於6月初推出「土地共享先導計劃及申請指引」並成立土地共享辦事處，這對推動及促進私人土地發展以及為香港創造土地價值具重要意義。先導計劃內政府的主要工作包括（1）補足作特定公共用途的私人土地的規劃工作；（2）在壓縮的時間內為合資格申請提供諮詢及促進服務；（3）經審核及接納後從地價中扣減平整土地作發展公營房屋，基建及社區設施的建造及相關費用。土地共享辦事處會監督先導計劃項目發展過程，包括處理申請、統籌政府就申請提出的意見和建議，以及促進先導計劃下的審批和其後的法定及土地行政程序，包括修訂法定圖則及授權進行公共道路/渠務等刊憲，以及諮詢區議會及有關公眾參與等活動。
申請過程大致可分為三個主要階段︰第一階段為審核及第二階段的建議/給予支持及原則上同意，政府目標是從申請人提交完備的申請起計六個月內完成此兩階段的工作；而第三階段為法定/土地行政程序，目標為期30至42個月內完成。
但先導計劃並未就政府及私人申請者在土地價值創造過程中的分配矛盾提出解決方案。當中最深刻的環節自然是在補地價過程中，原土地的政府估值並未因為土地已取得城市規劃發展准許而得到提升；換言之，政府的估值漠視土地的特性包括現有及已計劃的基建配套發展。
申請人明顯要為申請準備工作投入大量專業及時間資源，以達至完備的申請起點；亦要在取得行政長官會同行政會議原則上同意申請後盡快作詳細設計工作（及所牽涉的成本）以配合有關法定程序的推展，這過程一般為期12至18個月。再加上換地申請及補地價需時18至24個月（以壓縮時間表計），整個過程發展商要計算土地及管理層時間成本等代價。在先導計劃之外的私人土地發展申請明顯要花上更多的時間以求獲得發展所需的不同批准。
先導計劃另外一個值得關注的做法在於成功的申請人須在擬議換地/契約修訂進行補地價評估之前，就平整土地作發展公營房屋，基建及社區設施的建造以及相關的土地收回及清理等方面的責任，與政府簽訂協議。有關的建造及收回私人土地作公共用途等成本金額要先向政府支付，其後方獲發還或直接發予受收地影響人士。以現時的指引條文作觀察，這等發展資金成本及風險因素（包括在未能達成補地價協議情況下已支出的收地費用不獲退還）能否在補地價過程得以有效扣減，並不清晰。
發展商為創造發展土地的成本及努力，不能在原土地價值上得到政府認同，是現行補地價制度重大缺陷。這個新創土地價值分配不公平的經濟問題，仍將是拖延整個私人土地市場發展的絆腳石。
劉振江_高力國際亞洲估值及諮詢服務常務董事
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