2020年3月30日

劉振江 天圓地方

港人首置地存發展風險

觀塘安達臣道「港人首次置業」用地招標是一個重要行動落實特首增建置業階梯的理念。其重要性包括住宅單位數目顯著（不少於1000個），並以私人市場模式進行發展（有別於屋居、市區重建局及房屋協會等資助房屋發展）。本文聚焦於住宅單位入住時間被推遲的問題， 以及因多項發展風險增加（審批、銷售時間及其他成本）從而令地價降低的影響。

政府於3月20日公開招標出售此幅私人住宅用地（測量約份第3約地段第1069號），截標日期為5月15日；這8星期招標時間，較一般時間長，讓買家有較充分時間作研究及準備。招標有一份資訊文件（不是招標文件的一部分），除解釋用地道路及基礎建設等事項，亦就「港人首次置業」的多項安排作出解說。

用地面積逾2公頃，根據分區計劃大綱圖分成a及b兩地塊，發展受到不同的密度與高度限制。最高建築面積達101185方米，當中不少於57387方米（逾56%）或至少1000個單位要作為港人首次置業單位。發展項目的住宅單位實用面積及類型均有嚴格限制，面積須介乎23至46方米，數目當中20%須為開放式單位、25%須為一房單位，餘下55%須為兩房單位。被選中作為首置單位，將以有關估值日子的市場價值的八折定價，並有5年禁售期；上述折扣率低於市區重建局2018年12月底出售的首個港人首次置業盤煥然懿居（單位數目450個，預計本年內入伙），其定價為市價六二折。

賣地條件規定政府在發展商取得項目佔用許可證後，方可開展隨機選擇首置單位、定價及進行出售予合資格申請者的流程（包括邀請申請者、審核申請者資格、訂定揀樓次序表）等。由於整體出售首置單位流程的時間並沒有限定（對發展商的工作及政府個別工序有時限要求），而非首置單位的價單要在首置單位價單訂定後方可向市場發放，這將使項目住宅單位交付買家使用的時間較私人住宅發展大幅延後（包括政府估計需時6個月處理首置申請及訂定揀樓先後次序表）。香港的發展商及房屋委員會，一般以預售方式（在獲批佔用許可前）推售新建住宅單位，有效令新落成單位盡早落入用家手上。

發展商競投這項目，除了面對一般的市場、建築及審批風險，亦要面對特定的風險，包括：（1）要取得運輸及房屋局局長的批准，加上屋宇署署長及地政總署署長多項正常的批准；（2）出售首置單位過程中，有關運輸及房屋局局長或其代理的要求；（3）出售單位的時間表大幅延後，缺乏預售彈性；（4）首置單位要經歷估價過程的風險，以及運輸及房屋局局長有最終定價權限。這些發展風險，加上獲得各種類別審批的成本（包括項目所有單位的專業估價報告）、持有土地的成本包括地租及差餉，以及預計能成功立法及實施的「特別差餉」（空置稅）的影響，自當從削減地價上表現出來。

基於這是一個先導計劃，而單位的實際營銷未經考驗，政府值得盡快檢討包括引進預售樓花等安排，以求地盡其用。另外有兩個事項值得政府注意：（1）市場價值的定義；及（2）行政成本收費的原則。賣地條件使用「open market value」及「full market value」兩個詞語，但並未提供定義。發展商為未能售出的首置單位向政府繳付補地價並取消轉讓限制，是合約上的安排，但發展商在補地價之上仍要繳付政府的行政費，這收費原則應要檢討。

劉振江  高力國際亞洲估值及諮詢服務常務董事

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