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2020年1月18日

周六地產專題_海外置業

悉尼聖彼得洋房升值力 新州最爆
工業地帶變身中產區 投資客寵兒

對物業投資者來說,最理想當然是買到價廉物美的住宅。澳洲悉尼正正有一顆「隱藏的寶石」,就是位於內西區的聖彼得(St Peters)。最近數年,聖彼得成為物業投資者的新寵兒,一來該區靠近悉尼市中心,二來獨立屋價格中位數與周邊地區比較顯得相宜。當地有財經報章指出,地產分析師普遍看好聖彼得樓市,其獨立屋被評為新南威爾士州最具升值潛力,估計價格中位數在2020年可望上漲12%。

聖彼得位處悉尼中央商業區(Central Business District, CBD)西南面,距離只有7公里,車程約25分鐘;前往悉尼機場的車程更只是10分鐘左右,佔據地利。除了聖彼得,在悉尼CBD西南面相距不遠的其中3個城區,分別是相隔4公里的Newtown、6公里的Erskineville,以及7公里的Marrickville。

內西區入市門檻最低

若看地理位置,上述4個城區可謂不相伯仲;從樓價角度,聖彼得的獨立屋價格中位數為4區最低。根據澳洲房地產市場研究機構CoreLogic RP Data資料,聖彼得2019年9月獨立屋價格中位數116.75萬澳元(約626萬港元),屋價在新南威爾士州(新州)排行第261位,屬中上價水平。

期內Newtown獨立屋價格中位數132.6萬澳元(約711萬港元),較聖彼得高出13.6%;Marrickville為131.525萬澳元(約705萬港元),高聖彼得12.7%;而Erskineville則錄得129萬澳元(約692萬港元),較聖彼得高出10.5%。

雖然聖彼得的獨立屋價格中位數低於上述3個城區,但不代表缺乏升值力。截至2019年9月的過去10年,這4個區域的獨立屋年均升值幅度相若,聖彼得為7.95%,媲美Erskineville的7.86%、Newtown的7.99%和Marrickville的8.11%升幅。

 

屋價中位數今年看漲12%

CoreLogic RP Data數據顯示,以距離CBD途程作依歸,聖彼得堪稱內西區入市門檻最低的城區,除了獨立屋價格相宜,平均居住空間也略較鄰區寬敞。

當地物業代理表示,聖彼得4房獨立屋的價錢,在Newtown只足夠買入一間2房或3房獨立屋。聖彼得堪稱內西區「隱藏的寶石」,即將完工的WestConnex道路網第二階段,當中一個交滙點位處聖彼得,工程已接近完成,未來交通應可大大改善,物業價值再現光芒。WestConnex全長33公里,整個工程預計於2023年竣工。

儘管聖彼得獨立屋價格中位數過往10年的年均升幅尚算不俗,但始終未能拋離周邊城區,在新的一年,料出現突破。澳洲最權威的財經報章《澳洲金融評論》(Australian Financial Review)一項調查發現,受訪的地產分析師普遍看好聖彼得樓市,並評價其獨立屋為全新州最具升值潛力,估計2020年價格中位數可望上漲12%,倘若成真,將大幅超越過去10年的年均7.95%升幅。

聖彼得早年為工業區,居民多屬工人階層,其後重建為中產住宅區。管轄聖彼得的市議會於7年前通過一項名為「St Peters Triangle」的重建計劃,冀望把這顆「隱藏的寶石」發掘出來。聖彼得部分舊廠房被改建成為別具一格的咖啡店和商店,多層住宅陸續拔地而起。由於鄰近悉尼CBD和機場,加上獨立屋價格中位數僅逾百萬澳元,吸引到許多在CBD和機場上班的打工仔,選擇到聖彼得安居。

分層長線表現鶴立雞群

至於上述4區的分層單位市況,CoreLogic RP Data數據顯示,去年9月聖彼得的分層樓價中位數是85.25萬澳元(約457萬港元),在新州排行第102位。4區之中,分層樓價中位數最低是Newtown,去年9月錄得67.05萬澳元(約360萬港元),較聖彼得低21%;Marrickville期內為70.7萬澳元(約379萬港元),較聖彼得低約17%;Erskineville為87萬澳元(約467萬澳元),較聖彼得輕微高出2.1%。數據顯示,聖彼得的分層樓價中位數僅低於Erskineville。

長線看,聖彼得在截至2019年9月的過去10年分層樓價中位數平均年升幅達12.08%,期內Erskineville年均升6.91%,Marrickville漲6.85%, Newtown則上揚6.19%。由此可見,聖彼得分層住宅的升值力在過去10年可謂鶴立雞群。

 

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