2019年12月16日

地契審批革新

精簡土地發展審批制度是政府一項重要工作，要解決現時發展時間冗長及建造成本高等問題。由法例主導審批的工作（包括城市規劃條例及建築物條例）須透過更改法例進行改革；而依據地契的審批工作，可透過減省重疊的工序、優化契約條款、發出作業備考等安排以求令發展時間得以壓縮，減省等候所帶來的不同成本，同時令樓房可提早供應，為市場所用。

地契審批的「設計、配置及高度」條款出名難纏。香港測量師學會早於2012年已舉辦論壇，探討此條款的執行安排、現實情況及未來；其後，筆者以該條款的「價值何在？」為主題撰文論述該條款，包括審批重疊和細節太多等問題，以及改善建議。

該條款的一個關鍵影響在於樓宇建造工程開展前需要取得有關批准。政府與業界經過長時間及詳細的溝通，近日已就此條款的改革取得成果，希望政府能早日公布詳情。

就近年所見，一些按地契要求向地政總署署長申請同意書的事例為市場帶來困擾，包括批准條件及收取地價的做法。就政府新批出的發展土地而言，若賣地資料註明有關申請是要繳付地價，買家可按其需要判斷申請與否，例子包括中環美利道停車場地皮，成功購地買家可就停車場面積作豁免申請，但需要向政府繳付有關地價。

這個公開的安排有助巿場運作，令珍貴土地資源得以有效運用。

但若賣地條件內的有關同意書條款並未指出是否要買家為取得同意書而繳付地價，就會令申請者陷入困難。申請者要作出申請，並在獲得政府原則上同意後，方知道要繳付地價與否，然後才可處理地價商討的問題。這當中牽涉兩個問題︰（1）為何要為獲得同意書而付出額外地價？及（2）這個地價的估算原則是什麼？這兩個問題的答案皆應由政府提供，讓市場參與者知悉。

現時香港的土地招標制度吸引不同類型的投資者參與，既有傳統豐富經驗的本地發展商，亦有新進入市場的內地發展商、營造商及基金等。

清晰的市場制度對投資者投放資金的信心極為重要。假若投資者或發展商在獲悉要為獲取同意書而繳付地價及有關金額後，選擇放棄申請或不情願接受政府的出價，皆是不妥當的做法。在土地經濟理論層面考慮，政府若透過發出同意書而收取當中所有的土地增值，這是奪去契約雙方共同創造土地價值的誘因。這是個深層的創造價值問題，需要發展局作出研究及檢討。

房地產市場是香港經濟重要的一環，有效的審批制度對減低營運成本極其重要。政府必須就以上的問題與業界作深入溝通，以探求增強效益的雙贏方案。

劉振江香港測量師學會前會長

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