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2019年11月9日

周六地產專題_大灣區置業

澳門人口全球最密 細戶受歡迎
黑沙環水塘區往返香港便利 樓價4年漲六成

澳門有一項世界第一,多年來穩站榜首,就是人口密度全球最高。小城人口多,住屋需求大,澳門樓價近10年大漲兩倍,現時一手2房單位動輒過800萬元(澳門元.下同)。與香港一樣,澳門為配合市場的胃納,住宅單位愈起愈細,加上政府今年初放寬首置按揭成數,開放式及1房單位供求兩旺。位於黑沙環望廈及水塘區(下稱水塘區)一個快將入伙的樓盤,當中實用面積近300方呎的開放式單位,售價約440萬元。

根據美國中央情報局出版的The World Factbook,全球人口密度最高的城市,澳門連續數年高踞榜首,截至2019年10月每平方公里有21346人,人均面積約504方呎。香港排第四位,每平方公里有6702人,人均面積約1606方呎,比澳門「鬆動」得多。

800萬元內住宅成交旺

中原(澳門)地產代理區域營業董事羅俊明指出,澳門的住屋需求殷切,令樓價近10年翻兩番,部分地區如氹仔、黑沙環及筷子基樓價更有達三四倍升幅。去年初政府為協助青年人上車,推出「合資格青年首次置業的按揭成數」措施,價格800萬元的現樓及樓花,按揭放寬至八成(詳見附文)。措施推出後,今年以來單位售價800萬元及以下的成交大增,不少發展商為迎合市場,新供應亦以銀碼較細的開放式及1房單位為主。

與香港有別,澳門政府要求私人住宅的可使用面積須符合最基本規定,以保障用家有適當的居住空間。根據澳門土地工務運輸局的規定,以2房1廳住宅單位為例,大廳的「可使用面積」(即真正能夠利用到的地方)下限為12方米(約129方呎),房間則為9方米(約97方呎),廚房不少於4方米(約43方呎)。假設連同露台、浴室及走廊,最少約450方呎,以一般實用率65%計,建築面積約700方呎。這類尺碼的一手單位現時售價大多逾800萬元。

澳門今年第二季開始有多個新盤陸續推出,帶動交投量回升。澳門財政局資料顯示,第一季整體住宅買賣有1297宗,第二季大幅增加逾一倍至2623宗,惟兩季合共3920宗成交,仍較去年同期的6790宗回落42%。今年上半年樓花銷售575宗,佔整體成交量約14.7%。

澳門半島住宅仍主導大市成交,第二季佔2032宗,較對上一季的986宗,飆升約1.06倍;上半年有3018宗,較去年同期4520宗減少33%。

澳門今年9月整體住宅平均每方米約10.34萬元(呎價約9606元),較去年同期每方米約10.68萬元(呎價約9922元),下跌3.2%。澳門半島今年9月整體住宅平均每方米約10.1萬元(呎價約9383元),較去年同期每方米約10.58萬元(呎價約9829元),回落4.5%,當中黑沙環的望廈及水塘區9月整體住宅平均每方米約11.14萬元(呎價約10349元),較去年同期每方米約10.09萬元(呎價約9374元),上升10.4%,跑贏大市;追溯至2015年9月望廈及水塘區平均每方米約69812元(呎價約6486元),至今升值近六成,亦跑贏澳門半島期內的24.7%升幅。

填海區變身豪宅地段

位於澳門半島東北部的黑沙環,屬花地瑪堂區,為半島人口最多的地區。十九世紀中葉起,澳門的填海工程都有黑沙環一席,今天區內漁翁街以北的土地都是填海得來。黑沙環1960年代後期發展為工業區,一度有相當規模,傳統上以慕拉士大馬路和漁翁街為界,以南是工業區,以北是商住混合區。

當地的地產代理大致把黑沙環分為3區,黑沙環公園以北的填海區,因有一座名為「東方明珠」的中葡友好紀念雕塑,統稱為東方明珠區,屬豪宅地段。

另一區為黑沙環公園以南至黑沙環海邊馬路,是較早落成的住宅群,包括金海山花園、南華新邨及海濱花園。

至於慕拉士大馬路及漁翁街以南一帶稱為水塘區,過往工廈林立,隨着社會轉型,工業式微,住屋需求日增,昔日的工業區已逐步轉變用途,重建為住宅,就連有逾百年歷史的澳門發電廠亦難逃被清拆的命運,將興建逾1500個公屋單位。私樓方面則走中產路線,造價追貼東方明珠區。

鄰近港珠澳橋澳門口岸

黑沙環水塘區顧名思義,有澳門面積和貯水量最大的水塘,設有提供康體設施和綠化休憩區的環迴步行徑,長達2600米,為受歡迎的運動休閒場所。步行徑設有3條行人天橋,分別連接黑沙環海濱公園、澳門格蘭披治賽車大樓及外港客運碼頭。除了近碼頭,前往港珠澳大橋澳門口岸亦很快捷,往返香港的水陸交通皆便利。區內沒有大型商場,民生店舖多集中在黑沙環海邊馬路及慕拉士大馬路一帶,目前區內數個興建中的項目皆設有商場,屆時零售種類選擇將更多元化,消閒購物環境亦趨時尚。

羅俊明指出,目前水塘區售價800萬元以下的一手兩房單位選擇甚少,這個價錢在二手市場上,也有2房甚至3房選擇,但樓齡多逾25年。

根據中原(澳門)地產代理網站資料,水塘區美副將大馬路的晶品楹樂,約4年樓齡,1座高層G室,建築面積546方呎,今年8月以538萬元易手,呎價9853元;該屋苑1座高層H室,建築面積686方呎,放售價814萬元,呎價11866元。相宜之選有位於馬交石炮台馬路的建設花園,高層E室,建築面積918方呎,叫價698萬元,呎價僅7603元,惟樓齡達27年。該樓盤中層H室,建築面積912方呎,今年8月以608萬元轉售。

文:楊淨

 

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