倫敦哈克尼有地鐵雖遠亦近
市郊Woodberry Down環境天然上班族愛擇居

英國倫敦為歐洲金融中心，不少在市中心的上班族經常面對巨大壓力，他們特別在意公餘時候保持身心平靜，部分人寧可放棄居於市中心的便利，搬往以有公共交通工具連接的市郊低密度住宅。位於英國倫敦哈克尼自治市（London Borough of Hackney，下稱哈克尼）的Woodberry Down，近期開賣的新盤位處地鐵站旁，10分鐘車程已可達倫敦市中心。

哈克尼位於倫敦東北部，其西北端的Woodberry Down位於兩大公園之間，環境優美，由2005年開始進行為期30年的舊區重建，部分私人住宅陸續開售，一個實用面積664方呎1房戶，入場費約571萬港元，同等價錢只能買到香港油塘新盤實用面積不足300方呎的1房單位。

樓價十年升值83%

英國土地註冊局（Land Registry）官方網頁最新數據顯示，今年8月哈克尼整體住宅平均價約58.3萬英鎊（約600.6萬港元），按月升4.1%，按年微漲1.9%；同期倫敦整體樓價平均約48.6萬英鎊（約500.7萬港元），按月微挫0.5%，按年回軟0.2%。若以過去10年計，哈克尼整體樓價累升約82.9%，同期倫敦整體樓價升值72.6%，反映哈克尼表現優於大市，具投資價值。

英國物業網站Zoopla數據顯示，Woodberry Down各類住宅售價中，最平為分層單位，平均售價50.2萬英鎊（約517萬港元），最貴的獨立屋（Detached）平均價144.9萬英鎊（約1492萬港元）。

根據該網站統計資料，Woodberry Down分層兩房單位放盤平均叫價61.9萬英鎊（約637萬港元），平均叫租每月約1722英鎊（約1.77萬港元），以此計算，租金回報率約3.3厘。

英國地產網站Rightmove統計，以Woodberry Down Estate為中心約0.4公里範圍內的住宅成交顯示，今年首8個月共有52宗買賣，為去年全年79宗的65.8%，當中坐落Woodberry Grove的Residence Tower的36室3房戶，2012年8月一手成交價30萬英鎊（約309萬港元），同年11月以40萬英鎊（約412萬港元）易手，升值33.3%；單位今年8月再轉手，造價高見60.7萬英鎊（約625萬港元），約6年賬面獲利20.7萬英鎊（約213萬港元），升幅約51.8%。

而Seven Sisters Road 406號3室，2013年6月成交價36.8萬英鎊（約379萬港元），今年6月以53萬英鎊（約546萬港元）沽出，5年賬面獲利16.2萬英鎊（約167萬港元），升值44%。

Woodberry Down在19世紀前為農業區，自上世紀初逐漸發展為住宅區，至五十年代，哈克尼市議會於區內兩個水塘旁邊，建成該區第一個大型住宅屋邨Woodberry Down Estate，共有2000個單位。隨着物業老化，市議會2005年決定將之重建，以提供逾5500個公私營住宅及各項生活配套設施，並重新命名為與所在地區同名的Woodberry Down。

英國最大型重建涉5517伙

分階段建造中的Woodberry Down佔地約26公頃，投資額高達10億英鎊（約103億港元），被稱為英國最大舊區改造項目之一，落成後將提供5517個公私營住宅單位，規模相當於半個香港沙田第一城（共10642伙），區內亦會設公園、學校及健康中心等各種公共設施。

項目首階段工程早於2009年動工，至今已有1502個單位入伙，預計至2022年將再多759伙落成。整個活化項目預計2035年完成，長線來看該區樓價潛質優厚。

哈克尼市議會去年10月公布的Local Plan 2033長遠規劃文件草稿中訂立目標，今年至2033年，會在哈克尼新增約3萬伙公私營住宅，當中逾兩成（約7000伙，包括上述舊區改造）便位於Woodberry Down地區，可見該區屬全市新住宅供應重地之一。

Woodberry Down交通配套不俗，由地鐵Manor House站到倫敦市中心Euston站（未來High Speed 2高速鐵路倫敦終點站），只需約10分鐘，到主要金融區金絲雀碼頭（Canary Wharf）亦僅半小時，往希斯路機場（Heathrow Airport）則約1小時15分鐘。若自駕到市中心約25分鐘。

文：梁思培