熱門:

2018年9月8日

周六地產專題

山頂文輝道地王估值飆至424億
地積比兩倍遠超預測 挑戰賣地表紀錄

持續多月表現熾熱的樓市,最近有略為冷卻的跡象,惟豪宅市場未見受顯著影響。地政總署周五(7日)宣布,將於本月14日推出山頂文輝道住宅地招標,10月12日截標,地積比率由市場估算的0.5倍,大大調高至約2.1倍。市場人士估計,文輝道用地的地價最高可達424.52億元,每方呎樓面地價(下稱樓面呎價)達10.5萬元,造價和樓面呎價均有機會創出賣地表地皮(包括住宅和非住宅用地)新紀錄。

樓面面積大增 測量師跌眼鏡

即將招標的山頂地皮,屬於文輝道2、4、6、8、9及11號,位於文輝道和僑福道交界,鄰近德瑞國際學校,現時為6座約12層高分層住宅,曾作為高級公務員宿舍,樓齡約46年至53年,政府產業署近年不時推出該屋苑的單位招租,地政總署於今年3月把上址地皮納入賣地表。

該項目佔地約18.9425萬方呎,是逾8年以來首次有山頂一帶住宅官地登場,對上一幅是2010年7月批出的山頂聶歌信山道8號(即MOUNT NICHOLSON現址)用地,後者地盤面積約25.093萬方呎。

根據城規會資料,文輝道用地於大綱圖上劃為「住宅(丙類)4」用途,地積比率上限僅0.5倍,故測量界一直以此作估算,樓面面積估計約9.4723萬方呎,估值約61.57億至94.723億元,樓面呎價約6.5萬至10萬元。

不過,大綱圖列明,如果該地皮用作重建,地積比率和高度不得超過原有建築物。根據地政總署最新公布的資料,該用地的樓面面積上限達40.4307萬方呎,地積比率約2.1倍,惟面積上限受到賣地章程部分特別條款所規限,市場一般相信,地政總署是以地段上現有建築物的發展密度訂定該用地的發展限制,令樓面面積較市場預期大增逾3倍。

料洋房及分層混合發展

由於樓面面積大增,測量師最新對該用地的地價估值,狂漲至181.94億元至424.52億元,有機會打破新地(00016)今年5月以251.61億元投得九龍東啟德用地時創下的全港賣地表用地造價紀錄。至於樓面呎價的估算分歧擴大,最新估算為4.5萬至10.5萬元,但仍然有機會超越恒地(00012)去年5月投得中區美利道商業地時錄得的50064元全港賣地表用地樓面呎價高位。山頂住宅成交向來不多,鄰近文輝道用地的住宅項目近月分層住宅成交呎價約3.46萬元,洋房則約9.13萬元。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚對該用地的看法最樂觀,估計地價達424.52億元。他認為,該用地的地積比率較預期大增,無可避免要作洋房及分層住宅混合發展,惟由於近年山頂超級豪宅新盤的分層住宅單位呎價不比洋房遜色,反映山頂豪宅地段物業有價有市。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為,山頂地皮供應少,一定是「兵家必爭之地」,但由於該用地難作純洋房發展,樓面呎價料由6.5萬元至8萬元,下降至4.5萬元至5.5萬元。

 

放大圖片 / 顯示原圖

放大圖片 / 顯示原圖

放大圖片 / 顯示原圖

訂戶登入

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads