2017年8月1日
上期本欄討論後巷問題,指出有些後巷本擬交回政府,但因種種原因,經過一番工序後,仍欠臨門一腳未送到註冊總署備案。如此一來,要重建一地而牽涉至後巷的便查閱不到這些後巷的業權情況。若是後巷尚未交出成為政府地而測量師卻減除後巷面積作重建的計算,誤導了則師而推及至發展商,則建築面積大減,損失之重可以想像。若測量師被告失職,則賠償之額,當非專業人士可以負擔。
在相反的情況,若是後巷本已歸為政府地而測量師失察,仍然算作私人地段的一部分,以致則師依這面積設計新樓,發展商跟進建成為樓宇,進行售賣等等。到時才發覺計算後巷的錯誤,便已「船到江心補漏難」。若是依照正常理據,所建成的大廈可能要部分拆卸,以退還超建的地積比率。不然則補錢解決,但可行性仍是未知之數。無論如何,須要負責的專業人士,必然要應付天文數字的賠償,損失更甚於上段的「縮水建築」情況。所以後巷誰屬是極大的問題。
後巷有否交給政府竟會有如此模糊不清的現象,可以歸咎於目前的「契約註冊」制度。按照現行的法例條款,無疑一切土地買賣和轉讓等,都應記錄於註冊總署。後巷若已是由私人地段轉歸為政府, 理當也同樣有記錄可查,但可惜這措施卻非百分百可靠,是以陷阱可能存在。
原來「契約註冊」的意義,基本上是防止私相授受的行為。見之於土地買賣方面,以契約方式確定的,需要註冊才能獲得公認。
相對而言,沒有註冊的買賣不及已註冊的有效,而註冊的先後次序亦是一項重要的因素。不過, 註冊的文字及圖則內容,全賴制定者(亦即律師、測量師等)負責。註冊總署不扮演任何核對的角色,好比是一個圖書管理員的編收書本,而不過問書本內容似的。
這「契約註冊」制度卻並無提及沒有註冊的契約是否作廢,只是提供法律地位給已註冊的契約罷了。若有文件證據,雖無註冊但證明確有價值而又沒有牴觸任何已註冊的文件,則這些非註冊的契約, 或可仍獲法庭考慮。且看過去的法案記錄,曾有一宗樓宇買賣。賣方是一婦人,為該樓宇的唯一註冊業主,依足正常手續賣出樓宇。怎知隨後她的丈夫出現,聲稱是幕後出錢置業之人,該樓宇並非婦人所獨有,該宗交易不可作實。結果這位丈夫的證供獲得接受,從而得直,以至買家需要退回該樓宇。
筆者無意評論這個案例,但只想藉此說明沒有註冊的契約證據,並非一定無效。回說後巷的問題, 既然有些後巷經由地主提出移交給政府,又獲政府接受而且做過測量,收取費用以安裝界石等,獨欠註冊一環,是則一切意圖及工序已進行了十之八九。那麼這後巷是否算是未曾交給政府還是實質已交給政府呢?
照理,在註冊總署未有記錄之前,測量師又或任何公眾人士未必得知後巷已近乎交予政府一事。但是地政總署或是屋宇處卻有內部記錄追尋得到後巷的來龍去脈。情況會是怎樣呢?就是測量師等不知就裏,依照註冊總署記錄作計算地積,但政府官員可能有他們一套。
大家能在畫則建屋之前,擺出討論,問題可能有救。如曰不然,而又引起訴訟的話,則法庭如何裁決,實是未知之數。只要有一宗訴訟而專業人士被判有過失,則賠款可能以億計,到時一宗訴訟已是嫌多。後巷之所以會構成陷阱,未必是筆者危言聳聽。
(下)
梁守肫_香港測量師學會前會長
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