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2017年7月26日

梁守肫 天圓地方

後巷是陷阱

後巷的安排是市內建築形式的一部分,有其必要的功能, 但因此亦產生不少問題。這裏所討論後巷成為陷阱,並不是指治安、衞生、消防等等生活方面問題,而是指一個特殊的地界現象,可能對一些與土地有關人士構成陷阱。

討論這題材,且從頭說起。市內建屋必依據道路屋線而規劃。政府批出土地,多是以整幅屋地為單位。該幅屋地中間須留有後巷之舉,是規劃條件之一,但後巷之地仍作整幅地的一部分批出。至於屋宇建成後,留出來的後巷仍是批地的一部分,還是交回政府,則是後話。

正是這一「後話」,便引伸一些地界的問題。原因是這樣的,這些後巷雖然已是留空,收歸政府與否,應該對現成樓宇沒有影響,但是對於重建樓宇之時,卻大有分別。原來當初批地,面積是包括後巷,日後若地主繼續保有後巷,則所有的批地面積當然不變;但若後巷已交回政府,則原批地面積便當減去後巷的面積,到重建時,建築的地積比率,自會根據減卻後巷的「新」面積計算,樓面面積、出售價錢等等亦相應改變。

在正常情況下,這樣減少了面積,也是理所當然。一切若按照所有手續,由地主交出後巷,政府核對接受,以文字圖則備案,註於註冊總署資料內, 公眾人士於查冊時自會看到這些後巷標示為政府地,則並無可議之處,亦不會構成陷阱。那麼,本文所謂的陷阱,從何說起呢?

卻原來這交出後巷與政府接收之間的程序是大有文章。政府於接收一條後巷時,自當繪畫圖則,標明地段號數,把原來批地分為地主所佔的樓房和後巷部分分別編號,但須知此時原來整幅的地段,實已建築成幾十幢的樓房(當然亦包括所討論中的後巷),這時原大地主可能於同一時間內分割整幅地段為幾十份,使每一幢樓房配上一新地段編號,而長長的後巷也同時分割為幾十段。如此一來,工序上的安排便多了,不再是整幅原地段割出一後巷來交給政府,而是幾十幢的樓房個別交給個別小段的後巷給政府。

這樣情況的不良後果,就是文書工作多了,而不同的分幢樓房業主會於不同時間與政府簽約,註冊次序可能相隔很大。

還有更複雜的一關,是(在早期時代)於分配地段號數給個別樓房並收回後巷之時,政府會諮詢各業主同意而安置界石,以示後巷不再屬私人所有。凡此種種文書、測量及註冊等事宜,在在需時,有些個案不知如何,工序至中途而廢,結果是測量圖則制定後仍沒有付諸實行,有些甚至是界石也安置了都作廢。總之原因不一,而後果各異,引來的後遺症,對測量行業及則師方面影響可能很大。

這一連串手續並不一定清楚記錄在案,更未必註於註冊總署。如是者,某一後巷或某分段的巷究竟已收歸為政府地與否,可能不清不楚。一般地主或住客如常安居時,不會覺得有問題,但是當要準備重建時,有關的測量師及則師必須弄清楚後巷的業權,以免弄錯可重建的面積,若有失誤,則後果極嚴重。然而,後巷究竟有否交與政府一事,卻未必容易根查,是即後巷問題,可能是陷阱!

或曰這些專業人士,豈無責任詳查註冊的紀錄?怎能怨懟事情複雜而指為陷阱呢?這卻牽連到現今契約註冊的制度,要另一篇幅再談。(之一)

梁守肫  香港測量師學會前會長

 



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