2016年6月14日
本欄上期說及本港土地註冊制度,有採用「餘段」一項名稱,是頗為費解且容易引起誤會。並以書本編冊為例,好比是原有的一本厚書,經分為多冊後,其中一冊不編號數,而只稱為「餘冊」。若日後這「餘冊」再分,仍會存有一本更薄的「餘冊」,以致這「餘冊」一名是會按時改變,很易引起誤會。
這樣的不斷分拆,不斷變薄的情況還未算混亂。在土地分割的情況下,還有更糟的是一地的分割可能是從地段的中心開始,令「餘段」實非一塊完整的地段,而是分崩離析、碎裂不全的地塊。這情況最常見於政府收地的措施,開始是有一幅完整的大地段,因建造公路需要把穿越這地段的中間一條土地徵收。同樣地,另有渠務工程也需要收地,而這一收地卻可能橫貫該地的腰腹之處。如是者該原地段便會被分裂,減去被收的部分後,留下來的「餘段」再不成一完整的地段,而是包括了幾個不相連的小分段。這幾個小段卻沒有個別名稱,只是合成稱為「餘段」。這好比是一本書被分拆後,餘下的頁數並沒有釘裝為一本,而鬆散地疊在一起,稱為「餘冊」。至於這疊在一起的紙張究竟共有多少頁,會否因風吹散失而不察,則很難推想下去。
回顧土地註冊的實況,這紙張作譬喻的顧慮, 也未必多餘。就筆者見過的紀錄,在元朗附近有一丈量地段的「餘段」就有9個不相連的部分,在薄扶林村更多這類例子。也有一個「餘段」包括有9部分。這一北一南的地段各都分有9份,可能只是巧合。其他有沒有更多碎分的「餘段」,非筆者所知。但如此的散亂分地而又沒有健全的地段編號,確屬事所必有,若要整理資訊,這方面問題不宜忽視。
「餘段」這名稱固然帶來困惑,即使是分段的編號ABCD等也不是全部清晰。原因是過往的註冊措施,並非一貫。有一時期,英文字母的「O」字和「I」字都不用,以免與阿拉伯的數字「0」和「1」混淆,結果就是H分段之後隨着便是J分段,N分段之後便是P分段。但在另一時期,這跳字母的措施似取消了,「O」分段與「I」分段卻又重現於註冊紀錄之中。時至今日,這兩個英文字母,再非棄用。但這卻苦了現今的查冊人士,遇有十餘二十個分段的地段而又不見有「I」段「O」段時,自必徬徨,不知是根本沒有這兩個分段,還是不小心查漏。翻查核對,事倍功半,自是不用細表了。
這樣的跳越字母,讓查冊者空着急一番,固令人煩惱。但相反的情形是某字母已有用作分段稱號,但隱晦難查,以致令人重用,遺害更大。這情況之會發生,是「契約註冊」制度所致。按照「契約制度」的原則,契約內容是立約雙方之事,亦是該雙方所必須遵守。這道理本無不妥,但這原則的潛台詞,卻是註冊總署或是任何第三者都不會干涉該契約內容。如是便產生一些情況,是為某一分割地段的資料,只出現於首次訂立的契約之中,再沒有人須負責提取這資料,編收於日後衍生出來的檔案內。若然有一很大的地段而又經過長期的分割,產生了幾代的分段、次分段、次次分段等一百幾十個小地段,則許多有用的資料,隱藏於百數本契約之中,要查閱跟蹤,由來不易。一旦遇有脫節的紀錄,則茲事體大,錯漏難防。所以曾見有一案例,是某一契約採用了A段之名,但在圖上同一地段卻只刊印為「部分」而無英文字母為名。結果這誤導了所有測量師及律師都以為原地段尚未分出A段,依此繪畫圖則及撰寫文件,都以A段來寫在新的契約。及至發現這A段名稱實屬重疊使用,迫於更改許多圖則及文件,枉費氣力不在話下,但總算未釀成更大的損失,已屬不幸中之大幸。
若照樣以編書作譬喻,則上述情況便等於書本分為多冊。有些是按連續數字作為分冊的編號,但有些卻有跳數,令人不知所從。更甚者是目錄上沒有分出A冊,而原書的一部分卻印着A冊之名,以致後來再分冊時,擬用A冊為名,引致失察之險。
總之,若是推行「智慧城市」一事,許多資訊需要整頓。而其中重要者,可算是土地註冊一項。
梁守肫_香港測量師學會前會長
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