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2023年11月23日

信析 信報投資分析研究部

捱過谷底未復甦 炒內房宜短勿長

港股昨高開2點後,在17650點至17796點之間上落,差距僅146點,埋單報17734點,微升0.7點,主板成交金額又跌至不足千億元。恒指10天線攀越50天線,發出「小型黃金交叉」訊號,整體港股平滑中線市寬(10天線高於50天線比率)連漲15個交易日,代表市底繼續改善。

大市窄幅波動,內房股仍是焦點之一,中央連環出招,加上房企債務重組再有進展,分析普遍預期該板塊「最壞時刻已過」,現階段應否撈底卻值得商榷。

住房和城鄉建設部於11月中為今年內地樓市把脈,定調「前高、中低、後穩」,多項措施出台使情況轉穩。日前融創中國(01918)境外債務重組正式生效,是首家成功化解境外債問題的房企。與此同時,據報中央將推出「白名單」,涉及50家國營和民營房企,債務融資可獲得支援。一時之間,內房利好消息接連不斷。

今年的「金九銀十」傳統旺季,物業銷售略為回暖,樓價則未見起色。70個大中城市新建商品住宅價格連續19個月錄得按年跌幅,屬有紀錄以來最長;按月表現自今年6月「由正轉負」,10月下跌0.38%,幅度連續4個月擴大,既反映年初樓市「小陽春」告一段落,也意味官方提及「穩」樓市,或只是針對行業結構而非價格。

事實上,跟幾年來房企不論規模大小都有「爆煲」風險的艱難時刻比較,目前市場環境確見好轉,然而,消化龐大庫存和海量債務(去槓桿)需時多久,以及對宏觀經濟的影響,暫不宜過分樂觀。

換言之,內房股即使「最壞時刻已過」,何時復甦無從說起。必須留意的是,內房股自去年底隨大市反撲,到今年第二季又再輾轉向下,且不限於民企,「國家隊」同樣受壓。附【圖】所見,越秀地產(00123)、中國海外發展(00688)、華潤置地(01109)分別由今年高位回吐兩成至四成,跌幅雖小於兩大民營同業:龍湖(00960)和碧桂園(02007),惟齊齊跑輸大市,不但未有出現「國企救民營」,隨時自身也難保,投資價值正被重估,在房市乏力擺脫頹勢下,無法維持相對較貴的估值。

歸根究柢,內房價值靠樓市支撐,泡沫爆破後,房企再現快速擴張並「長升長有」的機會渺茫,若果沒政策進一步扶持,恐怕連重拾增長也不容易。由於資金相對緊張,房企難以慷慨派息,目前因股價下跌衍生的「高股息率」勢將回落,個別具重組債務或併購消息的內房,短期或有不俗炒作空間,長線則未是吸納時機。

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