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2023年10月14日

姚穎謙 上善若水

從賣蘇打水到千億收租組合

中秋剛過,本月正值多事之秋。當俄烏戰事似完未了甚至勝負難分之際,中東又燃點起戰火。此時西方媒體集中講述巴勒斯坦伊斯蘭抵抗運動(通稱哈馬斯,遜尼派集宗教、政治、軍事的綜合組織)突襲,這與1973年的十月戰爭在以色列贖罪日(以色列最神聖的一天,一年的唯一一天大司祭可以進入聖所)發動突襲形式相似,以色列平民遭恐怖虐殺。然而,在巴勒斯坦,大量人民因以色列在西岸實施殖民政策,最近16年來長期陷入飢寒交迫。巴勒斯坦1946年時所擁有的領土至今幾乎消失,多年來猶太人以鄂圖曼土地擁有法律Ottoman land ownership laws「購入」土地,生活質素跟後來的猶太人差距懸殊,這從人均壽命相差多達10年已可知道,巴勒斯坦的苦況又有否獲得世人應有的關注?

W.P. Carey憑創意發跡

在事件中背後的美國,卻因為中東戰事令避險情緒高漲,從而享受較低的融資成本(美元強勢、加息延後使華府、美國企業借錢成本降低)、每單價值百億美元計的美國軍備也可以大賣;當我們在香港安穩生活,至少每天都可以體會到小幸,更要居安思危,珍惜如今身處得來不易的平安。金錢沒有幫派之別,港元也是跟美元掛鈎,既然前面講到美國加息預期下降,它可以利好地產,於是今期本欄趁勢分析當中潛在受惠的美國地產REIT(房地產投資信託基金)。

現在簡述一下W.P. Carey公司的有趣發跡史,據該公司官網,創辦人William Polk Carey是一位天生的企業家,這當然不能盡信,但他是自小已經有商業頭腦。小時候,William已經透過向鄰居出售蘇打水,以及他在地下室製作的書寫墨水來賺取零用錢。天資聰穎的William後來考入了長春藤大學,在開始大一學年時,他很快就發現自己擁有的小冰箱,是許多同學在宿舍沒有的,他看準這個發財機會,用盡家當買了一堆雪櫃,廉價出租給他的同學。至大二學期末,他的收入已超過1萬美元,其敏銳觸覺可能只有股神畢非德可以比擬。

事有湊巧,十月戰爭在1973年發生,同年也誕生了W.P. Carey公司,創辦人小伙子William推出供個人投資者投資的淨商業地產池計劃(net leased commercial real estate assets)而令同名公司W.P. Carey突圍而出,公司在1998年於紐交所上巿,1999年進軍歐洲,2012年轉成投資信託模式營運。其總部位於美國紐約,由始至終都是通過長期租賃和管理商業地產,來為投資者提供穩定的現金流和資本增值機會。

創辦人慷慨捐獻大學

William也是著名的慈善家,多年來捐獻了大量金錢予大學,以他命名的有名校Johns Hopkins University商學院Carey Business School,the University of Maryland法律學院Francis King Carey School of Law等,而對筆者正在兼讀電腦科學碩士、同為長春藤大學的University of Pennsylvania,W.P. Carey基金會於2019年更捐贈了破紀錄1.25億美元予賓大法學院(全美排名第四),這是對一間大學法律學院有史以來最大的捐獻,而學院為鳴謝基金會於同年易名為University of Pennsylvania Carey Law School。創辦人年少有睿智、青年時有商業創意、壯年時慷慨貢獻社會,這使2012年身故的William Carey先生令人永遠懷念。

作為財務能手,W. P. Carey公司善於資本增值,例如以規模小得多的辦公物業組合運作,因為管理層認為這使股票能夠以更高的營運資金(FFO,Funds From Operations)倍數進行交易。由於資本化率仍遠高於2022年的水平,W. P. Carey繼續尋找增值投資,使今年上半年的投資額達到9.39億美元。受益於投資組合中的租金上漲勢頭,同店合約租金按年增長保持在4.3%的峰值水平,比一年前高出130個基點。在核心價格指數(CPI)租金上漲不受限制的情況下,第二季同店合約租金增長 7.5%,反映出CPI對租金的滯後影響以及對W.P. Carey成長的內在推動力。

下半年租金料增達4%

此外,公司也兼顧了REIT所需要的自由現金流穩定性和業務多元化。回顧W.P. Carey的投資組合,它的收租資產遍布各行各業,分散在四大類別包括工業29.1%、倉庫23.5%、零售16.9%、寫字樓16.1%,共85.6%,使公司受益於美國緩慢但穩定的整體增長。透過與客戶的討價還價和組合調整,W.P. Carey的新租約上實現的固定租金上漲幅度較高,公司也預期固定租金上漲,將持續呈上升趨勢,有助於通脹下降時維持同店租金增長。公司預計下半年內部增長將保持強勁,同店合約租金增長率平均約為4%,2024年平均增長率約為3%。

整體而言,W.P. Carey憑藉長年建立的良好聲譽為投資人不斷增值,優厚的巿場經驗和穩健的交易操作令它得到巿場人士的推崇,成就了目前近千億港元巿值的地產收租組合。那麼,巿值僅115億美元,息率高達8厘的W.P. Carey最近的業務如何?當中又有什麼投資風險值得注意?下集再談。

作者為博士、財務總監、專業投資者協會專家顧問、CFA、FCPA、FHKIoD

專頁:facebook.com/yiuwinghim

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