從長實劈價賣樓想到股神押注美建房股

8月15日，周二。長實（01113）月初以遠低於同區市價開售油塘新盤親海駅Ⅱ，非但震撼全城，在內地以至台灣也成為一時佳話，熱度遍及兩岸三地。「七折賣樓」也許略帶誤導，劈價卻事不離實，寶島有媒體借題發揮，從親海駅Ⅱ超購倍數、中籤率，一直講到2016年台灣樓市慘淡時期推售的江翠ONE。

此樓盤位於新北板橋江翠北側重劃區，當年「殺價」開售，與周邊住宅相比幾近打七折，結果在淡市中殺出血路，去貨速度超乎想像，同時試出了什麼價位足以激活市場，樓價底部又在哪裏。

生態改變港美皆然

香港發展商以震撼價推新盤，遠至台灣也能引發迴響，足證有人睇淡便有人睇好。姑勿論長實此舉對後市有何啟示，一手住宅超低價搶客立竿見影，不僅二手私樓受影響，居屋認購反應亦大不如前，申請宗數創了6年新低。

這令老畢想到，許多聽起來無甚爭議的論述，比如利率急升危及樓市、發展商定價策略反映對前景看法，其實不一定正確，深入一點觀察，不難發現甲之失往往成為乙之得，真正改變的是市場生態。這個現象，港美皆有跡可尋。

舉個例，美國30年期定息按揭利率目前高企7厘以上，雙倍於聯儲局去年3月啟動加息周期時的水平，美股中房地產相關板塊首當其衝，理應深受打擊。事實並非如此，房屋建造商股價期內節節上揚，強勢有目共睹，追蹤該板塊的ETF（代號XHB）年初以來大漲36%，不但拋離標普500指數17%升幅，就連同期漲32%的納指也得俯首稱臣。建房股在利率急升環境下受到熱烈追捧，是市場不理性有以致之嗎？證諸美國樓市生態，一切便能找到合理解釋。

跑贏大市不意外

就如香港發展商劈價把二手及居屋需求引向一手新盤，美國按息大幅上升也改變了現樓和新屋供求。在疫襲全球的2020年和聯儲局重手加息前的2021年，許多置業人士都能以超低利率鎖定借貸成本或進行再融資（見8月4日〈高息重臨的積極效應〉），當中基於換樓或其他需要有意放盤的業主，考慮到新造按揭息率已大幅上升，往往很快便打消念頭，令現樓供應大受遏抑。

業主惜售叫價企硬，準買家要在二手市場找到合心意的住宅愈來愈難，新建房屋遂成為更具吸引力的選項，需求紛紛轉向一手，帶動房屋建造商業務蒸蒸日上，成為美股中的大贏家。由此可見，利率飆升對美國樓市影響並非「一刀切」，更重要的是業主和買家心態在新的形勢下出現哪些轉變，從而牽動樓市中不同環節的供求。對市場生態多一點了解，美國建房股跑贏大市就不怎麼令人意外了。