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2023年8月11日
近日油塘和紅磡都有新盤開售，價格卻南轅北轍，有積極減價，也有按市價出售，莫非發展商對後市有不同看法？樓價較高峰時下跌了約一成半，政府也微調辣招，樓價離底部到底還有多遠？
首重聯儲局幣策
資產價格是貨幣現象，故看本地樓價，首重聯儲局貨幣政策。自2008年金融海嘯後，聯儲局多輪QE，讓其資產負債表規模急漲近8倍，香港樓價也升了3倍。惟現在資產負債表規模，比對美國GDP比率已高，加上通脹回升，相信很難再大規模「放水」。
儘管沒有QE支持，那麼樓價有沒有可能逆流而上？這便要看發展商和市民的自身能力。價格由供需決定，供需則按買賣雙方自身條件而定。現在新盤貨尾供應量近2萬伙，可算充裕，問題是發展商會否惜售，其資產負債表有一定啟示。
現在發展商資產負債比率，普遍在50%以下，並不算高。惟其資產裏許多是投資物業，若以現金和負債比對，不少卻是負債更高。本港利息自去年下半年起急升，不少企業的財務成本也上揚。
負債和現金不同，不是恒止不動，而是會變形的。在低息環境借錢，當然是多多益善，利率上漲，會不會想快些還錢？（難道任由利息蠶食利潤，負債滾存上去？）推盤步伐，大概和發展商的負債比率，以及利率高低形成正比。果如是，供應大概不會是嘆慢板。
供應充裕，那麼需求呢？同樣要看市民的風險胃納。根據金管局《貨幣與金融穩定情況半年度報告》，本港家庭負債佔本地生產總值（GDP）比率，升至去年底的95.5%，較2008年時，上升近一倍（2000年時也不到60%）。
又說香港有近半物業已經供完，所以供樓壓力不大，但這數據其實已經包含在家庭負債比率當中。有一半物業供完，家庭負債比率還這麼高，說明另一半人借突。可能是按揭，也有機會是私人債務。
香港人都喜歡磚頭，惟經濟學101說道，想要的是want ，有能力實現的才是demand。負債比率高，加上利率升高，供樓成本向上，市場還能承擔幾多新債務？
供應穩定，甚至增加（不賣樓讓資金回籠，債務怎麼辦？），需求卻不足（資產負債表顯示已吃滯），樓價去向，讀者大概已心中有數。
前文寫過，何時借錢，幾時還錢，是投資中最重要的決定。1997年買樓，跟2003年入市，人生軌跡大概不一樣，故云決定比努力重要。選擇喜歡的工作，娶一個好太太，幾個合適時間做正確投資決定，幸福之路大概已鋪成。
吃滯了不要緊，休養生息一會好了。待聯儲局、發展商和市民的資產負債表重回適中水平、租金回報高過美國10年期債券息率，其時物業必將再煥發投資魅力。
（編者按：郝承林最新著作《致富新世代3──你也可以的穩健發財派》現已發售）
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