2023年7月19日

信報投資分析研究部 新股部落

智慧生活捲土重來 眾安分拆圓夢

這一兩個星期，本港新股市場可謂相當熱鬧，既有企業趕搭上半年尾班車招股，也有不少集團分拆旗下公司上市。除了英皇集團旗下本地數碼媒體新創企劃（01284）昨天登陸港交所（00388）之外，眾安集團（00672）也成功分拆物業管理業務眾安智慧生活（02271）在本港掛牌，眾安智慧生活更是1月擱置上市後捲土重來之作，令到眾安集團終圓分拆夢。

綜合物管商 覆蓋浙江省

眾安智慧生活是1998年成立、總部位於杭州的物業管理公司，其通過逾24年的經營不斷擴展業務版圖，已從杭州的一家地方物業管理服務供應商，成長為主要覆蓋浙江省的綜合地區性物業管理服務供應商。截至2022年底，合共有139個合約項目，總合約建築面積約為1940萬方米，涵蓋內地19個城市及7個省份；並合共管理95個項目，在管總建築面積約為1280萬方米，涵蓋內地11個城市及3個省份。

根據中指院之數據，截至2022年底，就在管建築面積而言，眾安智慧生活於內地的市場份額約0.04%。物業管理綜合實力方面，其排名由2016年的第82位，上升至2023年的第40位；截至2022年底，以總部位於浙江省杭州市及長江三角洲地區的2023年中國物業服務百強企業中，其在管建築面積分別排名第七、第九及第25位。

眾安智慧生活主要從3條業務線產生收入，包括（一）向房地產開發商、業主、住戶及租戶提供物業管理服務；（二）提供主要面向房地產開發商的增值服務；（三）向業主及住戶提供社區增值服務。當中，物業管理服務為主要收入來源，分別佔2020年、2021年及2022年總收入約79.5%、69.4%及69.9%。

往績記錄期間，眾安智慧生活業績持續錄得增長，2020年、2021年及2022年總收入2.31億、2.96億及3.2億元人民幣，毛利分別為8680萬、1.11億及1.16億元人民幣；整體毛利率保持穩定，同期為37.6%、37.6%和36.4%，股東應佔溢利3654萬、3899萬及5082萬元人民幣。

不過，該公司相當依賴母企物業管理，2020年、2021年及2022年由眾安集團及其合營企業及聯營公司發展物業產生的整體收入，分別為1.82億、2.3億及2.47億元人民幣，佔各年度總收入約79%、77.5%及77.2%；過去3年從獨立第三方房地產開發展的物業所產生收入只有4830萬、6600萬及7280萬元人民幣，佔總收入21%、22.5%及22.8%。

業務收入依賴母企

眾安智慧生活原訂今年1月16日上市，當時招股價定為介乎1.38至1.78元，集資最多2.26億元，但因市況問題擱置上市。該公司是次捲土重來，每股招股價下調到1.18至1.48元，最終以下限定價，發售合共1.27億股，集資額1.5億元，較上次招股減少最多約33.6%。

集資所得款項主要用於3方面，其中約55%用作戰略收購及投資於專注於內地住宅或非住宅物業的其他中小型物業管理公司，約30%將用於為在管項目開發社區的硬件及軟件作出投資及升級，餘下15%將用於社區增值服務，以及提升服務供應、規模和效率。

眾安智慧生活首日掛牌，全日表現反覆，高開3.4%，造1.22元，初段迅即「潛水」，最低見1.12元，下跌5.1%，尾市有買盤護盤，股價拗腰回升，收市報1.21元，較定價1.18元高出2.5%，每手2000股計，不計手續費，賬面微賺60元。

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