2023年5月24日
乜又係你呀消生!不想老是跟消委會過不去,只是他們的市場分析往往令人啼笑皆非。就汽油市場的錯誤分析是經典例子,完全漠視主流經濟學的油市研究。較近的一次應該是數月前我在〈關於NMN,消委會應該做什麼?〉中提到:
我們後知後覺的消委會,在FDA和我先後就NMN的食物補充品定義發表意見的一個月後,一方面宣布2019年至去年11月已收到12宗有關NMN銷售手法或貨品質素的投訴個案,另方面提醒消費者FDA不會認證保健品的功效,因此聲稱FDA認證可能錯誤。錯誤就是錯誤,可能錯誤是什麼?亦即是可能沒有錯誤?所謂NMN認證,之前可以是NMN認可的食物補充品,之前之後亦可以是NMN認可的生產設施。世上沒有可能錯誤的FDA認證,只有沒有認真調查認證是否屬實的消委會。
認真調查,似乎從來並非消委會的工作。經濟學眼中的認真調查是,先有可被驗證的經濟理論,然後透過計量經濟學分析相關的數據。消委會的所謂「調查」,多年來卻仍然只流於做做問卷。你問我覺得自己靚唔靚仔?我點答你好呢?你問消費者某產品貴唔貴?其實同樣是令經濟學啼笑皆非的問題。繼NMN之後,消委會本月再有新作。一個題為「創優增值─—提升香港物業管理費的透明度和管治」的研究,又是以問卷形式進行。
受訪者收入偏低
信不信由你。這個研究最驚天動地的發現可能是「業主不積極參與物業管理事宜」:
消委會調查發現,不論年齡、教育程度、職業及居住年期,有大約六成業主很少或從不出席大會(63%)、就樓宇管理相關事宜發表意見(62.7%)或參與投票(58%)。同時,大部分業主(超過78%)對樓宇管理及相關法規欠缺認識,或因而致使他們對樓宇管理參與度低。調查進一步發現,超過97%的業主不願加入業主組織擔任主席或委員,而其主要理由為「沒時間」(58.9%)、「沒興趣」(12.2%)、「沒意見」(12.2%)和「年齡太大,無法參與」(9.7%)等。
皇帝唔急。相信問卷調查這個玩意,講明「沒時間」、「沒興趣」、「沒意見」,呀消生你急什麼?為什麼硬要鼓勵業主積極參與?經濟學的理性選擇分析,業主不積極參與的原因就是問題不大所以不值得花時間,完!消委會卻又再一次煞有介事提出八大建議,潛台詞就是物業管理市場失效。
貴,便是消委會認定市場失效的首要問題。說過了,我不知道問卷調查裏受訪者「嫌貴」究竟代表什麼?根據消委會今次的調查,受訪業主每月支付的管理費介乎200至3700元(平均1108元),平均約佔家庭每月收入7.4%。7.4%合理嗎?「沒時間」、「沒興趣」、「沒意見」,是受訪者的回答。
再幫小業主算算賬,每月管理費平均1108元,佔家庭收入7.4%即代表家庭月入平均14973元,比統計處提供的私人永久性房屋住戶入息中位數38700元低得可憐(低六成有多)。還有近一成業主因「年齡太大,無法參與」而不願加入業主組織,他們的家庭月入可能是零吧?這卻並不代表他們無法負擔每月千多元的管理費啊。
服務費用由誰決定?
再翻查統計數據,有從事經濟活動的家庭住戶入息中位數是47900元,即1108元管理費只佔這類家庭月入2.3%。懂經濟學的朋友一早知道,隨着人口老化,任何支出佔家庭月入的比例愈來愈沒有代表性。分析負擔能力要看支出佔恒常收入(permanent income)或財富的比例。
既然管理費不是消委會想像中那麼貴,研究中基於這個錯誤觀察的推論自然亦站不住腳。由法團或業主委員會通過的管理費,再平再貴亦並非由管理公司自行決定。有買新樓經驗的朋友,你有試過被發展商隱瞞過管理費水平嗎?競爭之下,誰又肯購買拒絕透露管理費的新樓盤呢?現實是,業主不知哪間物管公司負責管理的情況亦極為罕見。是的,做生意的都希望賺錢,滿足消費者是賺錢的不二法門。優良的管理服務質素,只會令物業升值。發展商與物管屬同一集團,是確保物業與管理質素一致的做法之一。
最後研究報告亦提及,有項目住宅業主持有的業權份數總數不到50%,導致住宅部分的業主難以籌集足夠份額以通過物業管理的決議。問題是,以往鐵路上蓋的綜合發展項目根據政府地契規定為51%,究竟消委會口中的住宅業權份數過低是什麼問題呢?未搞清楚市場實況便急着建議降低修改公契門檻,市場唔急你急什麼?
美國克林信大學經濟系副教授、香港大學香港經濟及商業策略研究所名譽高級研究員、中文大學香港亞太研究所經濟研究中心成員
(編者按:徐家健教授最新著作《經濟學說藝術投資》現已發售)
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