給消委會上一課物業管理經濟課

乜又係你呀消生！不想老是跟消委會過不去，只是他們的市場分析往往令人啼笑皆非。就汽油市場的錯誤分析是經典例子，完全漠視主流經濟學的油市研究。較近的一次應該是數月前我在〈關於NMN，消委會應該做什麼？〉中提到：

我們後知後覺的消委會，在FDA和我先後就NMN的食物補充品定義發表意見的一個月後，一方面宣布2019年至去年11月已收到12宗有關NMN銷售手法或貨品質素的投訴個案，另方面提醒消費者FDA不會認證保健品的功效，因此聲稱FDA認證可能錯誤。錯誤就是錯誤，可能錯誤是什麼？亦即是可能沒有錯誤？所謂NMN認證，之前可以是NMN認可的食物補充品，之前之後亦可以是NMN認可的生產設施。世上沒有可能錯誤的FDA認證，只有沒有認真調查認證是否屬實的消委會。

認真調查，似乎從來並非消委會的工作。經濟學眼中的認真調查是，先有可被驗證的經濟理論，然後透過計量經濟學分析相關的數據。消委會的所謂「調查」，多年來卻仍然只流於做做問卷。你問我覺得自己靚唔靚仔？我點答你好呢？你問消費者某產品貴唔貴？其實同樣是令經濟學啼笑皆非的問題。繼NMN之後，消委會本月再有新作。一個題為「創優增值─—提升香港物業管理費的透明度和管治」的研究，又是以問卷形式進行。

受訪者收入偏低

信不信由你。這個研究最驚天動地的發現可能是「業主不積極參與物業管理事宜」：

消委會調查發現，不論年齡、教育程度、職業及居住年期，有大約六成業主很少或從不出席大會（63%）、就樓宇管理相關事宜發表意見（62.7%）或參與投票（58%）。同時，大部分業主（超過78%）對樓宇管理及相關法規欠缺認識，或因而致使他們對樓宇管理參與度低。調查進一步發現，超過97%的業主不願加入業主組織擔任主席或委員，而其主要理由為「沒時間」（58.9%）、「沒興趣」（12.2%）、「沒意見」（12.2%）和「年齡太大，無法參與」（9.7%）等。

皇帝唔急。相信問卷調查這個玩意，講明「沒時間」、「沒興趣」、「沒意見」，呀消生你急什麼？為什麼硬要鼓勵業主積極參與？經濟學的理性選擇分析，業主不積極參與的原因就是問題不大所以不值得花時間，完！消委會卻又再一次煞有介事提出八大建議，潛台詞就是物業管理市場失效。

貴，便是消委會認定市場失效的首要問題。說過了，我不知道問卷調查裏受訪者「嫌貴」究竟代表什麼？根據消委會今次的調查，受訪業主每月支付的管理費介乎200至3700元（平均1108元），平均約佔家庭每月收入7.4%。7.4%合理嗎？「沒時間」、「沒興趣」、「沒意見」，是受訪者的回答。

再幫小業主算算賬，每月管理費平均1108元，佔家庭收入7.4%即代表家庭月入平均14973元，比統計處提供的私人永久性房屋住戶入息中位數38700元低得可憐（低六成有多）。還有近一成業主因「年齡太大，無法參與」而不願加入業主組織，他們的家庭月入可能是零吧？這卻並不代表他們無法負擔每月千多元的管理費啊。

服務費用由誰決定？

再翻查統計數據，有從事經濟活動的家庭住戶入息中位數是47900元，即1108元管理費只佔這類家庭月入2.3%。懂經濟學的朋友一早知道，隨着人口老化，任何支出佔家庭月入的比例愈來愈沒有代表性。分析負擔能力要看支出佔恒常收入（permanent income）或財富的比例。

既然管理費不是消委會想像中那麼貴，研究中基於這個錯誤觀察的推論自然亦站不住腳。由法團或業主委員會通過的管理費，再平再貴亦並非由管理公司自行決定。有買新樓經驗的朋友，你有試過被發展商隱瞞過管理費水平嗎？競爭之下，誰又肯購買拒絕透露管理費的新樓盤呢？現實是，業主不知哪間物管公司負責管理的情況亦極為罕見。是的，做生意的都希望賺錢，滿足消費者是賺錢的不二法門。優良的管理服務質素，只會令物業升值。發展商與物管屬同一集團，是確保物業與管理質素一致的做法之一。

最後研究報告亦提及，有項目住宅業主持有的業權份數總數不到50%，導致住宅部分的業主難以籌集足夠份額以通過物業管理的決議。問題是，以往鐵路上蓋的綜合發展項目根據政府地契規定為51%，究竟消委會口中的住宅業權份數過低是什麼問題呢？未搞清楚市場實況便急着建議降低修改公契門檻，市場唔急你急什麼？

美國克林信大學經濟系副教授、香港大學香港經濟及商業策略研究所名譽高級研究員、中文大學香港亞太研究所經濟研究中心成員

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（編者按：徐家健教授最新著作《經濟學說藝術投資》現已發售）

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