熱門:

2022年11月24日

盧志威 鴻鵠財誌

買家掌議價權 把握上車機會

世界盃開鑼,按照以往經驗,股市也隨之變得淡靜,相信波幅跟成交量都會下跌,未必會有太大動靜,所以要部署,都不要以短炒為主,可以思考一些較長線的方向,其中要深思的是香港樓市。

按息勢續上升

渣打同業拆息按揭(H按)封頂利率上調至3.375厘,由於常用的一個月拆息早已高過封頂位,加息是遲早問題,而且就算通脹開始回落,一時三刻未必有太多空間減慢加息,可能要到明年第一季才開始放緩,故此,按息會繼續上升。

香港的壓力測試很嚴格,本來就是以加息3厘為測算基礎,所以現時仍在可負擔的水平,大部分供樓人士生活水準下降,但並不足以形成斷供壓力。大部分人賣樓可以歸類為心理或財務需要,心理很簡單,就是覺得價格會長期下跌,愈早沽愈好價;財務則主要是移民,無論是因為稅務,或者要到海外換樓,必須賣出,甚至由於在股市或加密貨幣損手太多,有資金壓力被迫賣出,否則,大部分業主都會守到價格回升。

淡市代理最傷

由於跌市伴隨的成交量不算太高,所以是買賣兩閒。賣家比較多所以下跌,其實在現今的市況,要找買家一點也不容易,所以買家願意開什麼價,賣家除了接受以外,議價空間不會太大,除非是改變初衷收起不賣。不過,公平點說,並非所有人都要急賣,所以成交量不會高,造成現在的淡市局面。

這種情況最辛苦是地產代理,成交量太低,必須出盡力勸業主減價才有成交,難怪講到大幅裁員,以及縮減店舖規模,以維持生存。

筆者對於樓價其實是樂觀的,因為急跌之後,開始反映價值,就算人口外流,香港仍然屬於富裕,最少未至於斷供,令沽壓大增。假如明年利率見頂,市場很容易便反撲,正如股市一個月前全民皆淡,隨之而來是大幅反彈,部分內房股輕易上漲1倍多,還可以配股集資,所以千萬不要低估熊市反彈的力度。以買樓者的角度,在現在擁有議價權之時,隨時可執到平貨,如果不會在短期內離開香港,買來自住也無可厚非。

其實包括移民者在內,大部分人思考樓市時都有盲點,房地產具槓桿投資的用途,當然並不止用來居住,純粹用投資角度分析,計算「租金回報率+升值潛力」,決定是否持有。

樓價回復合理

目前港樓都開始接近新加坡,在兩地競爭力中,短期香港落在下風,但是中長期是否無希望?筆者又未致非常悲觀,目前似是回到一個合理的水平重新出發。

香港人投訴了高樓價多年,現在終於下跌有上車機會,如果今次整個兩三年的跌浪都不買,日後真的見底回升,是否可以令一世代的人停止投訴?因為樓市並非長升不跌,中間曾經有過機會,只是未有好好把握罷了。

訂戶登入

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads