延遲交樓成常態買家宜提早準備

最近又有新盤宣布延期交樓，當中以將軍澳海茵莊園的情況最令人關注，發展商九龍建業（00034）表示要押後7個月交樓，理由是施工期間遇到惡劣天氣及不可抗力事件（疫情阻礙物料運送），因此不會提供補償及不會取消交易。

有報道指海茵莊園未有按批地合約興建兩條行人天橋，未能獲得地政總署發出的合約完成證明書（Certificate of Compliance），亦即所謂的「滿意紙」，故不能如期交樓，另外亦有估計指今年首季本港疫情高峰期間，地政總署職員因在家工作，無法趕上審批進度。

其實發展商交樓前要先後得到兩份政府批文，一份是由屋宇署發出的佔用許可證（Occupation Permit），亦即「入伙紙」，主要是針對項目施工及結構安全，另一份就是以上提到由地政總署發出的「滿意紙」，主要是針對發展商有否按政府批地條款興建隧道、天橋或其他社區設施，獲發「滿意紙」一個月內發展商便可通知買家收樓。新盤延期交樓已成常態，樓花準買家最好有定心理準備，在發展商原定的關鍵日期2至3個月後才可收樓，如涉及興建公共設施，實際交樓時間就更難預計。

須評估加息後能否通過壓測

至於承做按揭方面，現時新盤樓花買家大多選擇建期計劃，發展商延期交樓對準買家最大影響是壓力測試會因為息口上升而要求更高收入。未來半年很可能是美國加息步伐最快的時段，實際對本港息口的影響屬未知之數，筆者維持以往建議，準買家要預計本港實際按息上升至4厘，預先評估一下自己可否達到息口升至四4厘後的壓力測試入息要求，若不夠便需要加擔保人或付出更多首期。

標指倘失守3900 下試6月低位

美股市況方面，截至9月14日收市一周，除能源及非必需消費品ETF外其餘十大行業ETF均見下挫，當中以房地產ETF跌幅較大，達3%；20大行業指數好壞參半，當中以石油服務及天然氣指數領漲，升幅超過5%、電訊及房託指數領跌，跌幅分別達4.2%及3.1%；各類型因子ETF除動力型ETF外，其餘均見向下，跌幅介乎0.3%至1.4%；市寬稍為收窄，紐約交易所股價處於50天及200天線以上的股份比例分別為39.5%及29.1%；標普500指數股價處於50天及200天線以上的股份比例分別為38.8%及31.6%。標指再次測試3900點，若再失守將下試6月份低位。

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