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2022年9月15日

私人銀行暨財富管理 專題特刊

租金回報穩定 圓滙勁貶如八折入市 日本樓價看升半成 大阪東京秤先

日本住宅物業銀碼細、租金回報穩定,一直深受港人愛戴,加上美元呈強勢,年內日圓滙率大幅貶值,兌港元跌至逾20年新低,入市日本物業更見「抵買」。在新冠疫情下,日本樓市表現平穩兼升幅不俗,首都東京和大阪的樓價續跑贏大市。業界預期,當地樓市利好因素眾多,前景看俏,估計樓價在未來一至兩年內有5%升幅。

疫情困擾全球逾兩年之後,不少國家經濟已迅速反彈,美國及歐洲多國都在今年內結束量化寬鬆政策,並啟動加息步伐。惟日本政府依然維持貨幣寬鬆政策不變,令該國仍處於負利率,導致日圓貶值,兌港元在今年中起更跌穿6算,年內已累挫逾19%。在圓滙貶值下,港人購買當地物業,變相接近「八折」入市。

整體房價較疫前漲15.4%

作為港人的旅遊熱點,日本在疫情下實施了兩年多的入境管控措施,限制外國人入境,旅遊業深受打擊。當地政府決定於今年9月7日起放寬入境限制,包括已接種3劑疫苗人士可獲豁免核酸檢測陰性證明。同時,每日入境人數上限由2萬人提高至5萬人,並會進一步放寬。

據日本觀光局公布,今年7月抵日的外國人約有14.45萬人,較疫情前的2019年同期少近96%。隨着入境管控措施逐步放寬,日本旅遊業有望復甦。

雖然日本頓失旅遊業這一重要經濟支柱超過兩年,但當地樓價依然錄得可觀增長。根據日本國土交通省公布的不動產價格指數,截至今年4月,日本整體樓價指數為131.3,首4個月累升5.1%,較去年同期上揚11.6%。與2019年12月、即新冠肺炎爆發前錄得113.8作比較,更加有15.4%漲幅。

日本首都東京和大阪的樓價升幅繼續跑贏大市。不動產價格指數顯示,東京的整體樓價指數為146.4,較去年12月的138.8上升5.5%,比起疫情前更錄得14.8%漲幅。另一主要城市大阪的整體樓價今年首4個月累計升6.4%,較疫情前飆16.9%,漲幅更勝東京。

陸續開關 刺激住宅交投

仲量聯行國際住宅部主管黃嘉欣表示,日本住宅物業一向是投資者熱中的投資種類,加上現時日圓弱勢,息口並沒有像美國、加拿大、歐洲及澳洲般上升,同時提供穩定的租金回報,所以日本物業較其他海外物業更具投資優勢,尤其是有意作中長線投資的買家。

黃嘉欣認為,即使疫情尚未完全消失,但世界各地大多偏向與病毒共存,並陸續開放邊境,相信日本也會跟隨。基於日本本土對住宅需求非常強勁,若恢復外地遊客自由行,外來投資者有望更積極入市,刺激當地的住宅交投量,相信可帶動樓價平穩向上。她預期,未來1至2年日本樓價升幅料在5%以內。

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