熱門:

2022年9月3日

紅猴 財智博立

內地物管公司高增長邏輯受考驗

碧桂園服務(06098)於8月下旬公布上半年業績,收入按年升73.5%,仍保持很高的增長速度,過去一年的連番收購應該助力不小。不過,毛利按年僅增40%,毛利率由去年同期的33.4%跌至26.9%,管理層提到,若果不計收購帶來的無形資產攤銷成本增加,經調整毛利率可漲至30.4%,而剩下的跌幅可歸因於對管理職能人員進行整合優化、業務受疫情及宏觀經濟波動影響、為未來業務發展增加儲備專業人員,以及業務結構發生變化所致。

這些原因可說是較為籠統,若逐一業務仔細看則可更清晰:物業管理服務毛利率下降是因為新收購公司毛利率偏低;社區增值服務毛利率下跌則是廣告市場需求疲軟;非業主增值服務毛利率下滑,主要是低毛利率的開荒清潔及特約服務佔比增加,而高毛利率的車位及尾盤銷售服務佔比減少;城市服務毛利率下降受油價上漲致運營成本上升所影響。

新樓銷售差 拖累業務表現

國內物管公司的業績及其股份過去一年在投資市場由天堂跌落地獄,看似諸事不順,惟最重要原因還是中央打壓內房行業至體無完膚,影響物管行業可以持續高增長的基本邏輯。和物管公司同系的內房公司新房銷售大幅減少,令前者新增管理面積同步縮水;愈積極收購以擴充生意規模的,縱使後期收購價已趨合理,但仍處於惡性循環的整個行業令收購標的價值持續走低,便愈要為收購付出的溢價減值埋單。至於物管公司被看好的增值服務,當中如地產經紀業務、新屋售樓安排服務等,也隨着新屋銷售停滯而表現轉差。

此外,碧桂園服務的貿易應收款項於去年底按年升143%至103億元人民幣,已受到投資者高度關注,於淨現金同時顯著回落下,管理層也須承諾放緩收購步伐。貿易應收款項在今年中再比去年底漲27%,相關周轉維持在90天水平,反映增長和生意規模增加同步。而市場的關注點聚焦在貿易應收款項中只有很小部分屬於其姊妹公司碧桂園(02007),未見同系公司利益輸送而安心,可是貿易應收款於過去一年大幅上揚,主要源於新收購的項目質素相對較差,欠款者的質素可能遠低於碧桂園,另一角度看不是應該更擔心最終回款不到嗎?

旭輝永升服務(01995)和碧桂園服務一樣,上半年收入及純利皆保持向上趨勢,看過整份業績解說,幾乎找不到負面訊息,管理層表達得很正面,然而,其他規模相若的同業卻各有盤算,融創服務(01516)公布了一份大幅虧損的業績,源於關聯方應收款項計提減值;世茂服務(00873)發盈警,提到純利大挫,主要受內房市場環境影響和內房公司信用評級下降,導致計提的應收貿易賬款減值撥備增加;而相對較小型的時代鄰里(09928)亦發盈警,預期純利大跌乃由於宏觀經濟因素及房地產市場周期性下行壓縮利潤空間所致。

冀內房翻身 再見真章

在物管行業中,有些公司於此大環境逆流下選擇面對現實,長痛不如短痛,另一些公司究竟真的是實力遠超同業,還是期望未來半年內房行業翻身可以順利過渡,暫時作出選擇性披露,除非是內幕人士,不然只好等待時間說出真相。

執筆之時,筆者及其客戶沒有持有上述股票。

作者簡志健(紅猴)為持證監會持牌人士、博立聯合創辦人、中原資產管理投資總監

訂戶登入

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads