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2022年8月11日

盧志威 鴻鵠財誌

港樓吸內地買家具優勢

現時美股的反彈,建立於衰退預期,因為需求減少,會令通脹熄火,提供減息空間救市。按照這個劇本走,明年將重新進入量寬時代,那就能再現牛市,不過要實現真的不容易。商品價格雖然見頂,假如通脹下降速度不夠快,仍然難以扭轉加息預期,所以這個理由的變數很大。

投資最佳做法還是聚焦基本因素,地產股周一急彈,主要是傳聞會取消內地買家的雙重印花稅,雖然已經澄清,卻引起漣漪效應,大家會關心現時樓市疲弱,政府能否放寬辣招,以免樓市繼續下跌。所以經過今次之後,這個方案能實現的機會將提高,問題在於樓市要跌多少才進入「救市模式」,估計自高位下挫15%至20%後,可能會有措施救市。

香港將檢疫酒店隔離天數改為3+4,仍然有不少批評聲音,但客觀來看,全中國只有兩個地方從外地入境只需要3天酒店隔離,而且不會封城。單憑這兩個優點,已經足夠吸引需要經常往來外國的內地人搬來香港居住。中國這麼大,只要小部分人口有這個需要,便屬巨大的需求,相信若稍為開放,真的會有剛性需求。

還有一個優點,就是香港的銀行體系對樓花的監管很嚴格,不會出現如內地「爛尾樓」的情況。目前內地樓市信心疲弱,但對於很多人來講,仍然是資金的停泊池,富豪反正要搵資金池,港樓跟內地樓市或在走勢上出現分化,這算是機會。

利淡因素方面,集中在加息、移民潮、經濟不景等,未來一段時間都會繼續困擾,但樓市似乎不像會大跌,只是難以像以往般每年穩步上升,甚至會跑輸外面能自由通關地方的樓市,但以全中國來看,可能已經是最好的地方。

至於內房股,龍湖(00960)昨急瀉,由於已經出現信心危機,在首百大發展商中,上月合約銷售額分別按年及按月下跌40%及27%,當整個樓市的銷售都放緩,現金回籠變得困難,原本健康的企業都會變得危危乎,目前內地的樓市陷入愈來愈深的信心危機,如何保證交樓,將是樓價能否維持的主要因素。中國人大部分的財富都放在物業當中,一旦樓價下跌,經濟會異常地差,在惡化到這個地步之前,應該要有政策出台,幫助受影響的企業,令局勢不要朝着拖累整體經濟的層次發展。

中港股市長期跑輸,某程度反映此風險,中共二十大前未必很快會有轉變,最遲年底之前,就看會否有大幅度的政策扶持,如果發生,無論是股市或樓市都會有很大上升空間,唯有希望目前是黎明前的黑暗,捱多幾個月會好轉。中國的經濟體系太大,即使因為多項因素令大家都不看好,但來一個V形反彈,升幅足夠令很多人致富,所以現時需要的是耐心。

 

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