2022年8月3日

胡一帆 市場分析

爛尾樓斷供潮 中央宜出手穩信心

自7月以來一些內地未完工項目的購房者停止償還按揭貸款，市場對中國房地產行業的憂慮重燃；數千名購房者聲討他們在樓盤竣工前已開始還貸的項目爛尾。

這輪「斷供潮」主要由開發商流動性緊張引發，2020年末開始的房地產去槓桿，令負債率高的開發商信用緊縮，導致停工。由於監管及管控漏洞，有消息稱住房預售款被濫用，導致項目缺乏資金完工。此外，新冠疫情引發的臨時封控延緩進展，也對家庭收入及購房者對未來還貸信心造成打擊。

持續停貸恐掀惡性循環

然而，真正的風險在於斷供潮蔓延的可能性，對銀行的風險偏好和購房者情緒造成打擊。如果更多購房者停止還貸，脆弱的市場情緒可能削弱需求，繼而壓低價格，造成惡性循環。7月份以來，30個城市以建築面積統計的房產日成交量按年下滑30%至40%，此前在6月份因積壓的需求釋放，交投曾短暫回升。因此，決策者積極採取行動至關重要，防止潛在的螺旋式下行。

好的一面是，中央政府似乎意識到風險，並持續採取行動緩解市場憂慮。部分地方政府加強商品房預售資金監管、監督和調配資金。一些地區設立新的共管賬戶，直接向項目提供資金，以確保竣工交付。此外，河南資產管理有限公司宣布聯合鄭州地產集團設立紓困基金，為問題樓盤的資產處置和重組提供幫助。

房策料鬆綁 行業勢整合

鑑於目前樓市情緒疲軟，我們認為房地產政策可能進一步鬆綁以支持銷售，例如續下調房貸利率，及在受影響的城市放寬限購政策等。

總體而言，中央和地方政府若能果斷採取行動來提振家庭和市場信心，形勢依然可控。額外的基礎刺激措施（調增政策性銀行8000億元人民幣信貸額度，及通過發行金融債等籌資3000億元人民幣），有望部分抵消經濟復甦的潛在拖累。但寬鬆措施可能不會為個別房企兜底，也未必能改變中央政府抑制房價過快上漲的長期目標，意味房地產行業在中長期內將繼續進行整合與重組。

第二季中國GDP按年增長0.4%，低於市場預期，也是2020年第一季以來最慢增速，更遠低於2022年第一季的按年增長4.8%。尤其消費方面，反映4月份大規模封控措施的影響，但這意味今年經濟已見底。隨着供應鏈瓶頸自5月底以來逐漸緩解，經濟活動繼續從4月的低谷回升。

中國相對溫和的通脹為政策寬鬆提供迴旋空間，6月份居民消費價格指數（CPI）溫和上升至2.5%。由於基數較低且豬肉價格周期恢復常態，下半年CPI可望保持在3%左右，全年約為2.5%；與此同時，PPI通脹可能已經見頂，6月份進一步放緩至6.1%，相較去年較高的基數有機會繼續回落。

政府自5月以來推出更多支持性政策，包括房貸利率下調，以及地方層面的房地產政策鬆綁。更多支持消費的政策有望出台，房地產需求端政策也可能鬆綁，以支持經濟在下半年復甦。

貨幣政策料保持寬鬆，我們預計，還有1至2次降準以配合財政刺激，同時再放寬信貸。財政政策將發揮更重要的作用，包括加大支出、減稅降費和地方政府債券發行。6月份信貸按年增速反彈至10.8%，在政策支持下勢保持相對穩健，不過受基數效應影響，估計會逐漸放緩至10.5%左右。

作者為瑞銀財富管理亞太區投資總監兼宏觀經濟主管，她為《信報》/信網撰文，分享投資市場見解。

 

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