塔樓的差異化啟示

我看過幾集日劇《正直不動產》，很記得山下智久飾演的房地產仲介，在業績欠佳、收入大減時，無奈之下搬到老舊的房子居住，他每晚都抬頭遙望對岸那幢燈火通明的高樓大廈，喃喃自語「我一定要早日搬回那幢Tower Mansion居住」。

Tower Mansion即是超高層公寓，外觀似高塔，所以稱為「塔樓」。我首次聽聞塔樓這個名稱是在2017年，那時我覺得，只不過是類似香港那些樓高50層有會所的新建住宅，沒有什麼特別。

地段有限入住屬身份象徵

近兩年因為疫情，放假也只能待在家裏。我看了不少日劇，這才了解到，原來在日本，租住塔樓是一種身份的象徵。像山下智久在劇中的角色，因為予人高富帥王牌銷售員的印象，美女銀行職員便認定他是住在塔樓的人。

東京的那些大型塔樓，多數是由知名大企業興建，落成後一條龍包辦後續管理。由於市區大型地皮有限，新建的塔樓，多位於政府的戰略發展新區，配套規劃得宜，離車站的距離大約數至十分鐘。

塔樓的大堂設計得美輪美奐，住客的共用設施比香港的大眾豪宅更完善，除了健身室、圖書室、宴會室、Spa等，還會將高樓層的其中一層設為觀景台，住戶可以招呼客人在那裏居高臨下地觀賞美景兼談天說地。由於設施非常多，大型塔樓會有一家專門的管理公司在裏面，但因為住戶過千，管理費分攤後並不顯得特別高。

至此，我已對塔樓產生了興趣。只是還有一點疑惑，日本是一個地震國家，超高層公寓在地震方面如何應對？

日本頻地震特別設計應對

最近，東京都防災會議地震部會公布了日本首都直下地震的最新推測數據，而對上一次公布此類數據，已是11年前3．11大地震的翌年2012年。

數據顯示，隨着塔式住宅增加等社會基礎設施變化，由於建築物抗震措施的進步和不易燃材料的使用，如果再發生地震，各方面的推測損失都低於10年前的預估。因為日本政府對於興建超高層塔式公寓有着嚴格的要求及規管，大型塔樓都是抗震及免震構造的建築物。

日本的建築抗震工程分為耐震、制震、免震3種。最高級別的免震，據說是使用了一種隔離器將建築物與地面隔開，地震發生時由隔震裝置吸收能量，建築物本體僅緩緩水平位移。

這樣看來，具備免震性能的塔樓似乎多了一層優勢。

不過，無論塔樓的免震性能和設施是如何高端，萬一出現不可抗力現象，原先計劃的不一定能夠執行到位。選擇矮型樓房的人，則可以如常走幾層樓梯就迅速到達地面。

投資物業和投資人才有少少異曲同工。世上有兩種投資者，一種選擇性能高端的塔樓，另一種選擇容易掌控的矮型樓房。您是哪一種？

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