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2022年6月4日

楊書健 欲言不止

美民眾湧二線城市影響深遠

隨着第五波疫情過去,最近跟客戶或其他投資者開始再次見面。大家關注的仍然是美元利率,但數月前最多人留意的是通脹會否見頂,到了今天則要平衡當地經濟數據轉弱,因此通脹也許不會再惡化下去。

推高當地通脹 遠超全國水平

不過,今次通脹是幾十年來首次在發達地區驟升,投資者都花了不少時間研究。其中一個分析本欄早前也寫過,就是過去20年雖然整體通脹溫和,惟耐用品長期通縮,服務業則長期通脹。

今次通脹由物流鏈停滯引起,耐用品需要上游原料和零部件,自然會有漲價壓力。服務業沒有上游成本,在壓力上升時就很容易成為犧牲者。具體例子就是未來兩三年,汽車價格會愈來愈貴,串流服務則愈來愈便宜。

另外一個分析,是看國內不同城巿的通脹。在美國,城際大遷徙時有發生,可是今次碰上了高通脹,於是演變為二線城巿通脹率大升。例如剛有智庫公布研究指出,現時美國通脹率最高的3個城巿為鳳凰城、亞特蘭大及坦帕灣(Tampa Bay),其中鳳凰城和亞特蘭大均逾10%,坦帕灣則有9.9%,都遠超全國的8.3%。

至於通脹最慢的兩個城巿竟然是三藩巿和紐約,通脹率都在5.5%左右。當然,三藩巿和紐約的物價遠高於上述3個二線城巿,所以即使通脹率較低,實際物價仍然較高。而這正是城際大遷徙的主要原因。

亞特蘭大鳳凰城人口急增

在一線大城巿生活,事業發展機會較多,社交生活比較精采,對剛大學畢業的年輕人有很大吸引力。然而一旦有了孩子,事業上了軌道,二線城巿生活指數較低、節奏較慢,反而成了優點。今次疫情令居家工作流行,加上高通脹,把更多一線城巿居民湧向漸受歡迎的二線城巿。

在2010年至2020年的10年間,亞特蘭大人口增長率為18%,坦帕灣是14%,鳳凰城則是11%,三者都遠高於全美平均的7%。

二線城巿通脹高企,原因之一就是來自一線城巿的「移民」把資金和高物價預期帶到當地。這有如香港人到台北旅行,發現中高檔自助餐收費僅599元新台幣(約163港元),遠低於香港物價,自然會願意多花錢。

旅客逗留時間有限,對物價影響亦有限,但像三藩巿搬到鳳凰城的「移民」,由租屋到購物都會較為手鬆,因而會推高通脹。

當然,一線城巿始終有其吸引力,而且在自由經濟中,總會有贏家輸家,贏家未必會介意一線城巿的物價。

此外,新搬來的一線城巿居民習慣了新家園的物價後,對通脹的影響亦會慢慢收窄。因此,當一二線城巿之間的物價差距收窄至某個水平後,通脹亦會回歸至全國平均數字。

選戰必爭之地 左右利率走勢

還有一個因素會左右政府取態。這些當紅的二線城巿不少都處於「紅郊藍巿」州份:郊區和小城巿傾向支持共和黨;大城巿則傾向擁戴民主黨,因此這些州份都是選戰必爭之地,而居民是否快樂,可以直接影響國會議席甚至總統選舉結果。故此,除了全美數據之外,這幾個當紅二線城巿的通脹走勢亦會影響利率走勢。

作者為安泓投資的投資總監,亦為香港大學房地產及建設系客席副教授。他為《信報》/信網撰文,與讀者分享投資見解。

 

(編者按:楊書健最新著作《疫後房託新攻略》現已發售)

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