揭開內房非一般負債

各位「巴打」，3月剛過去，本港上市公司業績高峰期也已完結，高仁發現很多內房股已經停牌，相信與經審核全年業績將延遲刊發有關。「高仁指點」話你知，近年來內房企業醞釀一場債務爆煲危機，不排除是次業績或會揭開這些企業的非一般負債。

過去，內地房地產行業都以高周轉開發模式運行，企業在控制好毛利率及純利率的前提下，多投地、快開工、開工後快速預售，盡量利用預售款與外部融資的資金，以降低股東自有資金的投入。

隨着中央政府調控房地產行業，包括實施「三道紅線」政策、房地產貸款集中度管理制度等，內房企業的外部融資渠道大幅收緊，加上地產開發項目銷售放緩，行業高周轉開發模式變得不穩定，令這種高槓桿經營模式面對極大挑戰。

在銀行貸款、債券發行等傳統融資受阻下，部分房企開始出現資金流動性問題，只能退而求其次，例如選擇發行商業票據。商業票據是由企業發行的一種短期、無擔保債務金融工具，通常用於日常營運、或替應收賬款、存貨融資，以及滿足短期債務。

大部分商業票據均無資產抵押，該債務通常會以折讓價發行，以反映當時的市場利率及企業違約風險。如果商業票據出現兌付逾期，這將會直接影響房企的市場聲譽，可能導致供應商通過法律渠道追數的「擠兌」風險，或者停止供貨和合作等其他風險。

聯營權益法入賬負債「出表」

另外，內地金融機構可能會持有由內房聯營公司或殼公司發行的商業票據，甚至將這些商業票據包裝成為高息信託融資產品、保證派息理財產品銷售予散戶，但內房商業票據不會被視為計息負債。勁不勁？

再者，內地房企也慣常利用按權益法入賬的投資，表面上是聯營公司或合營公司入賬，即可以較少資金去控制項目，並把聯營、合營的負債「出表」，增加少數股東權益來降低淨負債率。

不論是商業票據包裝的信託和理財產品，抑或是以聯營或合營方式控制項目，這些「資產」都可以再拿去敍造融資提高槓桿，最終達致「表外融資」之目的，即合法合規地去粉飾財務報表，降低負債比率。

說到底，這可能是內房企業耍弄的所謂「明股實債」財技。下周，高仁與「豬朋狗友」會繼續討論有關財技，各位「巴打」敬請密切留意！

內房債務系列．之一

本欄逢周一刊出

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