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2022年1月8日

辛思維 冷熱財庫

緊縮政策重臨 考驗「磚頭」保值力

近期持續下挫的股市,過去兩個交易日終於喘定。不過,環球疫情,以及美國的「收水」計劃等問題持續困擾大市。今年環球貨幣政策預期將逐步轉緊,泡沫化嚴重的房地產、虛擬貨幣、美股等,或將出現較大調整。港人以「磚頭」保值的習慣,可能是時候作出改變。

房產虛幣料大幅調整

新冠疫情惡化、香港暫未能通關、美國今年將重啟加息、本地掀起移民潮、內地房企出現債務危機等,一系列負面消息均對本港樓市帶來負面影響。目前賣樓的人遠比買家多,近期有關樓市成交的消息,大多涉及減價求售。各大地產網站刊登的銷售單位,也紛紛降價。

2008年金融海嘯後,美國持續「放水」救市,加上近兩年的新冠肺炎疫情下,美國「泵水」的額度更進一步擴大。期間港股受惠並不大,不少大藍籌過去十多年間,股價沒有太大升幅,公司市盈率維持在單位數的水平。

過剩的資金除了流向美股,香港樓市也一直受捧。近兩年,虛擬貨幣開始成為投資者新寵。股票市場尚且有業務及企業派息支持,樓價方面租金回報降至2%以下的極低水平。至於虛擬貨幣的上升,則只是講個「信」字。

過度「放水」所形成的泡沫,去年蔓延至商品市場,使美國通脹飆升,聯儲局不得不部署陸續「收水」,今年3月將結束資產購買計劃,聯儲局會議紀錄更顯示,最快可能3月便會開始加息。

美國過去多年來的寬鬆貨幣政策將會改變,若實體經濟保持平穩復甦,企業業績平穩,股市下跌的幅度或不會太大。反之,純粹由資金堆砌起來的樓價,下調壓力似乎更高。

疫情反覆衝擊樓市交投

香港市場方面,政治因素令移民人數大增。賣樓離港的人數不斷湧現,許多售樓廣告均寫上移民急售之類的訊息。此外,在新冠疫情惡化下,封關持續,內地投資者無法來港,本地買家購買力不足,導致近期樓價明顯轉弱。

投資者過去一度堅信投資秘訣「聖誕鐘買滙豐」,如今已經成為絕唱。接下來,買「磚頭」保值的方法似乎亦將失效。始終目前本港的樓價已脫離普通百姓的購買力,若環球銀根轉緊,連炒賣的資金亦減少,樓價自然沒有繼續攀升的理由。

以往不少評論認為,香港樓價一跌,或會令本地整體消費力受損。然而,受疫情影響,本港消費力早已降至低位,而且有錢炒樓的大多並非窮人,決不會因為樓價下跌而無飯開。

對於只有一套自住單位的普通百姓,樓價升跌對其影響不大,但對於持有較多物業的投資者來說,在目前形勢下或許需要適當減持,以降低風險。

當投資者習慣了某一種投資模式,對於轉變的確難以接受。不過,本港樓市過往曾經歷多次大跌,相信投資者早有心理準備。

至於此輪回調的幅度有多深,暫時仍然看不清。倘以過去幾年的樓價升幅看來,樓價回調空間應不細,值得警惕。

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