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2021年9月25日

紅猴 財智博立

內地物管業汰弱 看好碧桂園服務

我們3個月前於此專欄曾分享對中國物管行業的最新看法,提到物管股愈來愈受資本市場歡迎,雖然需求增加,但供應上升速度更快,已逐漸出現汰弱留強,即代表市場資金會聚焦投資於擴張速度仍理想、具中長線增長空間,以及於同業間存在較明顯競爭優勢的公司,故當時已逐步收窄投資組合中的物管股,到了只集中在碧桂園服務(06098)的地步。我們看好某一個行業,也不會為了分散投資而行動,若組合持有兩間同一行業的公司股票,唯一原因是兩個皆是優質增長企業。

現金流強 具彈藥收購同業

今年首9個半月,碧桂園服務、旭輝永升服務(01995)、新城悅(01755)及雅生活(03319)的股價變動分別為升3%、急滑17%、挫14%及跌14%,可說是引證了我們的看法。物管股整體股價由強轉弱,甚至今年投資大部分變成負回報,主要反映中國政府近月着力調控樓市,造成一手樓銷售成交減,管理面積增幅將下滑,物管公司未來業績增長或比預期低,加上恒大(03333)事件令市場資金逃離內房股,最直接連繫的物管股也明顯受到牽連。

不過,這情況反而對碧桂園服務是個機會,因為公司上市後多次集資,至今年中持有現金約220億元(人民幣.下同),淨現金也有約161億元,收購同業可謂彈藥充足。雖然物管公司輕資產,營運現金流亦強勁,財務上大多健康,但其聯繫內房企業的母公司或姊妹公司,一旦遇到財政壓力,把有價有市的物管公司套現會是個不錯的選項。

今年3月,碧桂園服務公布以約54億元購入藍光嘉寶71%股權,並向其他股東作出全面收購,至6月已以約95億元取得95%股權,把握了其母公司藍光發展因面對債務危機,需要賣資產求助的機會。藍光嘉寶的大部分項目在中國西南,在華東也有布局,不但可開拓碧桂園服務的管理版圖,更能產生協同效應。

2025年實現營收千億目標

碧桂園服務總經理李長江於今年7月曾接受訪問,提到公司收購有嚴格標準,會考量目標物業公司旗下項目的質量、管理團隊的質素、所服務的群體、住宅與其他業態的物業比例、內部體制及業務推進的情況等。另外,併購流程也很嚴格,先經過區域部門層面的討論,然後交給管理決策層審議表決,當中會參考投資專家、風控專家及法務專家的意見。碧桂園服務先前曾洽談購買恒大物業(06666)部分權益,但後來公開指因價格談不攏而暫時退出收購,也不排除是未能通過其嚴格的併購標準和流程。

同時,碧桂園服務已訂下2025年實現營收千億元的目標,即是未來數年的收入平均每年複合增長率需要達50%,除了現有業務自然增長及母公司提供每年新增項目外,收購會是其中一個主要策略,現時的環境正是良機。言猶在耳,公司9月20日宣布以不超過100億元,購入富力物業的物管業務。收購條款有點複雜,但簡單來說可分成兩部分,包括以不超過70億元取得其現有管理項目,此部分的2021年經審計純利不低於5億元,預期市盈率約14倍;及以不超過30億元購買其未來管理項目,但收購價會就未能實現部分按比例扣減。

於2021年中,若不計藍光嘉寶部分,碧桂園服務的收費管理面積和合同管理面積分別約4.21億平方米及9.01億平方米,而藍光嘉寶的收費管理面積和合同管理面積約1.30億平方米及2.19億平方米;此次收購的富力物業,至今年尾可提供收費管理面積和合同管理面積約0.86億平方米及1.27億平方米,未來可提供合同管理面積0.66億平方米,即代表在最理想情況下,碧桂園服務的合同管理面積可藉此兩單收購,自今年中起提升46%。

碧桂園服務此時作出重大併購,除可證實其財政實力外,也能以行動引證其於中國政府監管風潮下,看好物管行業發展。該公司於今年中的負債比率只有20%,加上營運現金流依舊強勁,若未來出現可通過其嚴格收購標準及流程的機會,仍有能力把握。

執筆之時,筆者及其客戶持有碧桂園服務。

作者紅猴(簡志健)為證監會持牌人士、博立聯合創辦人、中原資產管理投資總監。

 

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